Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как долго продаются квартиры в 2022 году Ульяновске». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Активную во многих регионах России программу льготного кредитования планируется продлить до 2022 года. При этом ставка по кредиту будет повышена с 6.5 до 7%.
Предельная сумма предоставляемого кредита будет одинаковой для всех без исключения регионов. Максимум составит 3 миллиона рублей, что вкупе с первоначальным вложением представляется неплохой суммой для приобретения объектов.
Аналитики склоняются к мысли, что льготное кредитование постепенно становится привычным, не заставляя людей торопиться с заключением сделок. И если на ранних этапах программа действительно смогла повысить спрос, сейчас повышение будет незначительным.
Так как в Санкт-Петербурге продлевается программа льготной ипотеки, сильного роста цен на жилье ожидать не стоит. Пониженная ставка по кредиту уже вряд ли способна серьезно повлиять на состояние рынка недвижимости в Санкт-Петербурге.
Теперь льготную ипотеку не воспринимают как временную возможность, даже не стараясь как можно быстрее приобрести жилье. Но так как сумма ипотеки ограничена, стоит ожидать смещения спроса из самого Санкт-Петербурга в Ленинградскую область. Увеличение стоимости примерно на 10-15% коснется студий, а также однокомнатных квартир на периферии и районах типа Пушкина и Колпино.
2020 и 2021 годы стали нетипичными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно эта сфера экономики первой страдает от кризиса – однако на этот раз застройщики вышли из пандемического периода на гораздо более выгодных позициях, чем они были до него.
Напомним: до пандемии рынок жилой недвижимости не стагнировал, но уже проходил пик своего роста – например, в Москве девелоперы жаловались на спад спроса на жилье, завлекали покупателей акциями и скидками. В такой ситуации введение локдауна могло нанести серьезный урон бизнесу – из-за оттока мигрантов строительным компаниям не хватало работников, а оставшихся распустили по домам на самоизоляцию. А главное – покупатели не спешили бы вкладываться в жилье, потеряв часть доходов из-за вынужденного простоя.
Но запуск правительственной программы по льготной ипотеке изменил все – спрос не просто вырос, покупатели сначала «смели» самые доступные и выгодные предложения, потом переключились на новые проекты и «неликвид», а застройщики запустили максимум новых проектов. Естественно, цены на жилье выросли – и выросли так, что примерно в начале 2021 года нивелировали весь положительный эффект от снижения ипотечной ставки ниже 6,5% годовых.
Официальные лица и представители государственных ведомств в России обычно не торопятся давать свои прогнозы, если дело касается цен – как правило, чиновники ограничиваются обещанием принять меры, чтобы цены росли не очень быстро. Например, еще в январе 2021 года президент Владимир Путин обратил внимание на дисбаланс финансовых возможностей населения и цен на жилье в новостройках. В апреле с этим согласилось Министерство экономического развития – в ряде регионов обнаружили перегрев рынка, и обвинили во всем льготную ипотеку.
Ближе к июлю все чаще звучали призывы отменить госпрограмму – в том числе и от руководства Центробанка. Например, Эльвира Набиуллина советовала оставить программу только в 25 регионах из 85, но в итоге решение было принято в другом виде.
Чуть позже о росте цен высказался вице-премьер Марат Хуснуллин (кроме прочего, курирует строительную отрасль в правительстве). По его словам, кроме льготной ипотеки причиной роста цен на недвижимость стали рост цен на стройматериалы, а также дефицит строителей из-за нехватки мигрантов. Тем не менее, тогда же Хуснуллин попросит руководство Федеральной антимонопольной службы проверить ситуацию с ценами. А еще – создать штаб по анализу цен на жилье.
С тем, что цены на недвижимость в России продолжат расти, согласны все – расходятся лишь мнения касательно того, насколько существенным окажется рост. Если за полтора года цены выросли на 30-40% (а кое-где – гораздо сильнее этого), сложно ожидать, что в следующем году рост замедлится до однозначной цифры. С другой стороны, исчерпание госпрограммы-2020 и ужесточение денежно-кредитной политики могут сильно сократить ипотечное кредитование, что отразится и на рынке жилья.
Опрошенные нами эксперты дали разные прогнозы касательно роста цен. Так, некоторые считают, что рост продолжится, а о снижении цен не стоит даже думать:
- председатель правления ИК «Евроинвест» Андрей Березин: никаких предпосылок остановки роста цен нет. Стройматериалы становятся дороже, как и рабочая сила, а покупатели квартир по ДДУ уже почти не перепродают их до завершения строительства – поэтому баланс спроса и предложения будет таким, что цены будут расти и дальше;
- руководитель департамента маркетинга и продаж Клубного дома «TURGENEV» Алексей Непейвода: единственный вариант снижения цен – это сценарий, когда владельцы «инвестиционных» квартир массово начнут от них избавляться, тогда цены могут кратковременно снизиться на 4-9%. Но сейчас предпосылок к снижению цен нет – стройматериалы за год подорожали от 30 до 200% и более, поэтому стоит готовиться к дальнейшему росту цен;
- директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов: рост цен на квартиры может остановиться, но загородная недвижимость подорожает на 10-20%, а то и больше. Все дело в том, что на рынок выйдет большой объем нового вторичного жилья (те самые «инвестиционные» квартиры), поэтому такое жилье будет дешеветь, а новостройки – стоять на месте. В то же время сегмент загородных домов становится более привлекательным.
При этом все опрошенные эксперты соглашаются с тем, что события 2020-2021 годов вряд ли можно было вообще предвидеть – то есть, и к новым прогнозам приходится относиться с изрядной долей скепсиса.
Некоторые эксперты солидарны с Виталием Мутко и прогнозируют рост цен на уровне около инфляции:
- коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко: цены будут держаться на прежнем уровне или медленно расти – в основном, за счет того, что ипотечные программы все еще работают. В целом в 2022 году цены стабилизируются, но на рынке загородной недвижимости все будет не так хорошо – из-за новых требований от государства строительство подорожало, а вслед за ним – и сама недвижимость;
- владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский: в сегменте загородной недвижимости стоит ожидать прихода льготной ипотеки, но из-за сложности такого инструмента и не очень выгодных условий цены на такое жилье вырастут незначительно и в пределах инфляции (до 5-10% по итогам 2022 года);
- генеральный директор агентство недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский: цены в 2022 году расти не будут, и даже могут скорректироваться на 5%. Это связано с тем, что рынок недвижимости перерос пик и перешел в стадию стагнации – например, в 2008-2009 годах из-за кризиса цены падали в среднем на 2% каждый месяц. А если наступит новый кризис, цены упадут еще сильнее;
- основатель корпорации S. Holding Алексей Шепель: цены на жилье в новостройках должны стабилизироваться. Застройщики нарастили предложение, но все желающие уже оформили кредиты и купили себе жилье – соответственно, с ростом предложения и падением спроса цены устремятся вниз. А вслед за новостройками отправится в пике и вторичный рынок;
- ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич: рынок уже проходит этап стабилизации, и дальнейшего роста цен пока не заметно. Ажиотаж будет спадать в течение полгода, а затем цены даже могут начать снижаться – пусть медленно и постепенно, и даже не в ближайший квартал;
- генеральный директор агентства БОН ТОН Наталия Кузнецова: цены могут снизиться за счет того, что застройщики будут предлагать собственные программы субсидирования процентных ставок и рассрочки. К тому же на спад спроса повлияет рост ключевой ставки и повышение ставок по ипотеке.
- Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что в 2022 году цены незначительно вырастут (сопоставимо с темпами инфляции) лишь на самые востребованные проекты. Стандартным жилым комплексам с мелкой нарезкой жилых помещений, чтобы хоть как-то сохранить своих покупателей, придется подешеветь.
Кстати, непростые времена ждут вскоре и арендодателей. Многие россияне скупали квартиры весной-летом 2020 года, чтобы только спасти свои деньги – жить они там пока не планируют, предпочитая сдавать в аренду. А появление тысяч новых объектов на рынке аренды жилья грозит существенно снизить ставки арендной платы, и как итог – окончательную рентабельность такого приобретения.
Старт продаж новостроек в 2022 в Ульяновске
Программа льготной ипотеки так перегрела рынок в 2020 году, что к началу 2021-го эффект от удешевления кредитов был полностью нивелирован. То есть, получая кредит сейчас по ставке в 5,8% годовых, клиент будет платить банку больше, чем если бы купил такую же квартиру в апреле 2020 года под 10% годовых (при этом рост цен на жилье никаким рефинансированием не сбить).
Расчеты показывают – те, кто взял ипотеку по госпрограмме в самом ее начале, и даже взял первоначальный взнос в кредит, скорее выгадали от этого. Но чем дальше – тем менее выгодным становится такое приобретение. Сейчас цены растут – но что будет дальше и когда лучше купить квартиру
Учитывая все, что мы знаем на сегодня, можно сказать следующее:
- цены в 2022 году, даже если остановятся, намного ниже уже не будут;
- процентные ставки по ипотеке будут только расти;
- серьезного пересмотра госпрограммы «для всех» не планируется;
- из-за роста цен на стройматериалы делать какие-либо прогнозы становится еще сложнее.
То есть, по всем внешним признакам покупка квартиры уже не будет выгоднее, чем она сейчас. Тем не менее, некоторые эксперты советуют все же не спешить – из-за урезания госпрограммы, банки и застройщики уже скоро начнут завлекать клиентов специальными предложениями. Например, дать покупателю крупную скидку или разрешить оформить кредит с субсидированием процентной ставки.
Поэтому самый простой совет – ориентироваться на свои потребности и возможности. Если у семьи достаточные доходы, чтобы оформить ипотеку, а квартира нужна – не стоит откладывать решение до лучших времен.
Тенденции формирования цены просматриваются уже сейчас: банки стали повышать базовые процентные ставки, поэтому мы не видим никаких предпосылок остановки роста цен и тем более их понижения.
Я вижу несколько основных факторов продолжения роста цен. Во-первых, стройматериалы и рабочая сила становятся дороже, а товарная линейка на рынке, наоборот, сужается. Новые проекты, которые сейчас выходят в продажу, по цене сравнимы с теми, которые уже 1-1,5 года находятся в продаже.
Во-вторых, происходит сокращение переуступок – раньше выгоднее было покупать у перекупщиков, но сейчас это не имеет смысла.
А в-третьих, так как в продажу выходит все меньше лотов, покупатели все чаще оставляют объекты для себя.
И это только основные факторы, поэтому понижения цен ждать не приходится.
Несмотря на то, что Центробанк пытается сдержать инфляцию, повышая ключевую ставку, цены на недвижимость продолжат свой рост. Рост будет плавным, в некоторых сегментах незначительным. Точно не стоит ждать резких скачков, в 2022 году на стоимость недвижимости продолжат оказывать влияние те же факторы, что в 2021, но менее интенсивно.
Основное влияние на динамику будет оказывать рост себестоимости строительства. В цене растут не только все импортные комплектующие и отделочные материалы, но и внутренние. Например, такие, как дерево и алюминий, поставщикам выгоднее продавать их на экспорт, чем реализовывать в России. Только за этот год цены на материалы выросли на 30% — 200% и более:
- фанера подорожала на 242%, с 33 тыс. за кв. м до 113 тыс.,
- арматура — на 142%, с 33 до 80 тыс. за тонну,
- бетон — на 33%, до 6 тыс. за кубометр без учета доставки.
По прогнозам цены продолжат свой рост, как минимум до конца 2021 года.
Также стоит учитывать, что и стоимость земли под строительство жилой недвижимости выросла. Другим не маловажным фактором является рабочая сила, за время пандемии она тоже выросла в цене. Из-за закрытых границ найти специалистов сложно, а зарплаты уже имеющихся сотрудников выросли на 20 — 40%. Если раньше разнорабочий получал на руки 50 — 70 тыс., то сейчас это 70 — 90 тыс. рублей.
Что немаловажно, в 2019 — 2020 годах вышло много проектов, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2022 год. Так в самой финансовой модели жилых комплексов заложено повышение цен по мере готовности объектов. Только в Клубном доме Turgenev цена со старта продаж выросла почти в 2 раза, с 650 тыс. за квадратный метр в конце 2019 года до 1,2 млн. в третьем квартале 2021 года. В доме сейчас завершены монолитные работы и до передачи ключей покупателям в 3 квартале 2022, мы прогнозируем повышение еще минимум на 30%. Что является хорошими показателями для инвесторов.
Стоит отметить вероятность, что в сегментах комфорт и бизнес к моменту завершения строительства домов, когда цены приблизятся к максимуму, на рынок поступят инвестиционные квартиры, которые приобретались не для решения жилищного вопроса, а для сохранения капитала в 2020 и 2021 годах с использованием льготной ипотеки. Это вместе со снижением покупательской активности и ростом ставок по ипотечным кредитам может замедлить рост цен на жилье в этих сегментах. Если квартиры инвесторов выйдут на рынок массово и на небольшой период времени, средняя стоимость квартиры может даже снизиться на 4 — 9%, но только на этот период.
По итогам третьего квартала спрос на первичную недвижимость в Петербурге и Ленобласти сократился на 45%, при этом предложение сначала года пополнилось почти 70 тыс. квартир (почти 47 тыс. или 68% из которых приходятся на Петербург).
В 2022 году ожидается, что на рынок выйдет много новой вторички, высокий объем предложения приведёт к снижению цен. Цены на недвижимость в новостройках будут зависеть от конъюнктуры рынка, но расти не будут.
Загородная недвижимость будет в относительно устойчивом положении: прогнозируемый рост цен – 10-20%, а если семейную ипотеку распространят на строительство индивидуального жилья, то сегмент загородной недвижимости может показать и более высокий рост.
Новостройки (ЖК) срок сдачи 2022 год в Ульяновске
Рынок высоких цен — это время продавцов. Такого потом не будет
Тем, кто хочет успеть и продать быстро и подороже, напомню два простых правила:
1. Подготовьте документы до продажи. К тому моменту, как вы нашли покупателя, документы у вас должны быть готовы на 90%. Тогда не придется снижать цену «за ожидание». Заранее выпишите из квартиры всех, тем более тех, кто находится в другом регионе. Нам однажды пришлось ждать месяц, пока продавцы выпишут из квартиры родственника, который уехал в Европу.
2. Подготовьте квартиру. Объект должен выглядеть прилично. Возможно, будет нужен косметический ремонт. Если в ней никто не живет, вывезите вещи и мебель. Чем больше у вас будет свободного пространства, тем лучше ее воспримут покупатели и тем дороже ее удастся продать. Если в квартире кто-то живет, то на покупателей будет влиять, уютно там или нет.
Вторичный рынок, по прогнозу экспертов, менее предсказуем по сравнению с первичным. Цена на такую недвижимость зависит от местоположения и состояния. В целом, стимулирование государством строительства нового жилья заставляет людей покупать его, откладывая приобретение объектов вторичного рынка.
Владельцы такой недвижимости не очень охотно будут идти на снижение цены, и она стабилизируется на каком-то уровне. При этом количество совершенных сделок купли-продажи будет уменьшаться. Этот фактор, а также действие льготного ипотечного кредита, может привести к снижению цен на вторичное жилье.
Элитные квартиры в следующем году подорожают. Рост связан с общей динамикой увеличения себестоимости строительства и спецификой отделочных работ такого жилья. Поскольку доля импортных материалов и оборудования составляет порядка 15%, то существующие ограничения по распространению коронавируса привели к значительному удорожанию этих комплектующих. Такая тенденция в следующем году, скорее всего, сохранится.
Ещё один тренд — выход на вторичный рынок ипотечных квартир. Алексей Кричевский обращает внимание на то, что Центробанк ясно дал понять: ключевая ставка будет расти и дальше. Вполне вероятно, её повышение как минимум до 7% до конца года — в запасе у регулятора есть ещё два заседания, чтобы поднять показатель на 25 б.п. Некоторый рост деловой активности, который всегда сопровождается ростом интереса к недвижимости, может несколько подхлестнуть спрос. Тем не менее тренд на его снижение и выход на рынок квартир, за которые люди не в состоянии платить ипотеку, будет продолжаться.
— Причём по сниженным на 10–15% от рынка ценам. Поэтому оптимальный вариант — отслеживать такие объекты. Ещё один вариант сэкономить — покупать новостройки не у застройщиков, а через переуступку прав требования. Физлица всегда продают жильё дешевле, особенно на поздних стадиях строительства, чтобы зафиксировать прибыль, — пояснил Алексей Кричевский.
В последнее время застройщики стали заметно активнее рекомендовать различные акции и спецпредложения. Количество и суммы дисконтов постоянно растут. Это стало достаточно успешной тактикой продаж. Так, по данным сервиса ЦИАН, после обновления льготной ипотеки размер дисконтов вырос в два раза.
Этой осенью у застройщиков можно встретить невиданные раньше предложения. Например, некоторые квартиры могут продавать со скидкой до 20%. Как правило, речь идёт о жилье большего размера, где несколько комнат. Предлагают также рассрочку и более выгодные проценты по ипотеке в рамках совместных программ с банками. Предложения становятся всё более заманчивыми.
— Осень, особенно октябрь и ноябрь — это время, когда застройщики традиционно начинают рекомендовать скидки и спецпредложения, что подстегнёт спрос покупателей. На вторичном рынке также можно ожидать оживления, потому как инвесторы, которые в прошлом году активно приобретали жильё по льготной ипотеке, начинают получать ключи и выставлять свои лоты на рынок, — рассказал коммерческий директор ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов.
Впрочем, если жильё действительно требуется в ближайшем будущем, то тянуть с покупкой квартир риелторы тоже не рекомендуют. Мнения участников рынка разделились. В то время как одни ждут снижения цен и падения спроса, другие уверены, что стоимость жилья продолжит расти. Особенно это касается самого популярного сегмента недорогих квартир. Как отметил Александр Гуторов, повышение стоимости жилья — общемировая тенденция. За год в мире цены увеличились в среднем на 9%.
— Никакого снижения спроса я не ожидаю. Напротив, он стабильно растёт. Карантина нет, ограничения сняты, под конец года люди будут активно инвестировать, поэтому никаких предпосылок для падения я не вижу. Однако стоит отметить, что по сравнению с прошлым годом ажиотаж спал, поскольку тогда он был вызван льготной ипотекой. Сейчас ситуация успокоилась. Что касается трендов, то в высокобюджетном сегменте можно выделить повышение спроса на небольшие клубные дома и таунхаусы. Жить в высотках уже не хочется, покупатели ищут уединения, — рассказал директор по продажам агентства премиальной недвижимости Point Estate Роман Амелин.
По его словам, разброс цен на первичном рынке Москвы (классы «бизнес» и «премиум») довольно высокий — 350−700 тыс. рублей за 1 кв. м. Всё зависит от локации: в пределах Садового кольца — 500−700 тыс. рублей за 1 кв. м, в пределах ТТК — 400−700 тыс. рублей за 1 кв. м.
— Мы не видим макроэкономических причин для спада спроса на недвижимость. Внешняя конъюнктура остаётся благоприятной, цены на российский газ бьют рекорды в Европе. Финансовая ситуация в стране находится под контролем. Об этом говорит решение Центробанка РФ повысить ключевую ставку на 0,25%, хотя многие участники рынка предсказывали рост на 0,5%. Во втором квартале экономика показала хорошие результаты. К тому же наступает сезон повышенной деловой активности, и мы ожидаем рост спроса на недвижимость. Но это будет менее бурный период, чем весной, — считает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.
Хоть до конца 2021 года государственные программы по ипотечному кредитованию были серьезно урезаны, в 2022 году воспользоваться льготными кредитами на жилье можно также.
Существуют следующие федеральные программы ипотеки с господдержкой:
- Государственная программа 2020. По ней с 1 июля 2021 года можно получить ипотечный кредит на сумму, не превышающую 3 млн. рублей, а размер процентной ставки увеличен до 7%. Это ограничивает выбор недвижимости небольшими городами, так как стоимость недвижимости в Москве ужа давно в 2- 3 раза больше.
- Ипотека для семьи. Кредит могут взять семьи, у которых родился ребенок не раньше 2018 года. Максимальная сумма ипотеки – 6 млн. рублей, для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга разрешено увеличить кредит до 12 млн. рублей. Ипотечная ставка – 6% годовых. Для регионов Дальнего Востока ставка понижена до 4. 3%, а жилья разрешается приобрести на вторичном рынке.
- Дальневосточная ипотека, рассчитана исключительно на жителей Дальневосточных регионов. Кредит можно взять под 2% годовых на сумму не более 6 млн. рублей. Важным условием является возраст заемщиков – им не должно быть больше 35 лет на момент получения кредита.
- Сельская ипотека. Данная программа временно приостановлена. Ранее по ней можно было взять кредит на приобретение жилья в сельской местности под 3% годовых. Размер кредита – от 3 до 5 млн. рублей.
То, что квадратные метры в 2022 году будут дорожать, не сомневается никто. Мнения расходятся относительно темпов роста цен. Согласно мнению многих застройщиков, ни о какой остановке или удешевлению жилой недвижимости в ближайшее время и речи быть не может, так как цены на стройматериалы поползли вверх, потянув за собой и стоимость жилья в новостройках.
По прогнозам известных аналитиков риэлторского бизнеса, рост цен на недвижимость в 2022 году может замедлится, так как пик роста квадратных метров был пройден еще в конце 2020 года.
Ранее многие покупатели стремились быстрее стать собственниками нового объекта и не отказывались платить завышенную цену. Теперь рост числа предложений и постепенная стабилизация экономики изменят ситуацию кардинально.
Буквально в 2020 году сделок на вторичном рынке недвижимости заключалось гораздо больше, так как россияне скупали буквально всё. Активно используя такую обстановку, продавцы постоянно поднимали цены и не соглашались ни на какой торг. Покупатели, в свою очередь, стремились обезопасить свои накопления от девальвации, вкладывая их во вторичную недвижимость.
На стабилизацию ситуации на рынке вторичного жилья может потребоваться более года. Владельцы такой недвижимости не очень охотно идут на снижение цен и не торопятся избавиться от собственных активов. В связи с этим специалисты сходятся во мнении, что средний ценник на вторичку не снизится, в отличие от количества сделок на фоне несовпадения запросов продавцов и потенциальных покупателей.
Спустя некоторое время цены могут пойти вниз благодаря торгу и скидкам, но этот процесс займёт достаточно длительное время. Несмотря на всё это, дальнейшего повышения цен на вторичку не ожидается, так как высокая конкуренция предотвратит необоснованный рост цен на вторичное жильё со стороны собственников.
Наиболее вероятным сценарием специалисты видят снижение цен на вторичную недвижимость в 2022 году на 5%. Поначалу ситуация будет зависеть от количества предложений и уровня спроса, а также готовности продавцов к торгу. Затем ожидается окончательная стабилизация ситуации.
Вторичный рынок загородных домов получил новое дыхание на фоне пандемии. С самого её начала был зафиксирован рост спроса на аренду объекты за пределами городской местности. Теперь можно говорить о том, что эта тенденция сменилась стремлением людей стать владельцами частного дома. Всё больше россиян начинают задумываться о таком приобретении.
Изоляция на лоне природы имеет существенные преимущества по сравнению с уединением в городской квартире. В связи с этим спрос на коттеджи, дома и дачи в случае очередных волн эпидемии будет продолжать расти.
Ульяновцы скупили дешевые квартиры. Что ждет городской рынок недвижимости
Как отметил аналитик ГК «ФИНАМ» Алексей Коренев, судя по заявлениям Центробанка, период понижения ключевой ставки пока закончен и регулятор всерьёз рассматривает варианты повышения ставки, если инфляционные показатели и далее будут демонстрировать рост. Кроме того, ниша ипотечных заёмщиков (в России высок процент покупок жилья с помощью кредитов, а не за «живые» деньги) и без того уже в значительной степени выбрана за прошедший год.
Актуальные способы освобождения от оплаты пошлины:
1. Достижение минимального срока владения. Подоходный налог с продажи квартиры не уплачивают те налогоплательщики, кто был собственником жилплощади на протяжении трехлетнего периода.
2. Отсутствие дохода как такового, что получается по разным причинам. Если прибыли при реализации недвижимости не оказалось, то и налог не взимается. Такое происходит, если жилплощадь продали за меньшую стоимость, а купили вариант подороже и прибыли просто нет.
Максимальный срок владения жилым имуществом до конца 2015 года был общим для всех и составлял три года, но начиная с 2016 года срок владения поделили на три года и пять лет, исходя из основания возникновения права собственности и конкретной ситуации.
Для определения срока владения получают выписку из Росреестра, где указывают всю необходимую информацию. Отсчет принято вести с определенной даты:
- День подписания акта передачи имущества.
- День смерти наследодателя, если жилье положено по наследству.
Если нет документов, которые бы подтверждали право собственности на жилую площадь, купленную много лет назад, то данные устанавливают на основании документации БТИ.
Для недвижимого имущества, которое было приобретено на стадии постройки, срок владения отсчитывают не со дня регистрации права собственности, а со дня полной оплаты цены договора.
С лиц взимают налог с продажи наследственной квартиры. Освобождаются от необходимости оплаты пошлины те особы, которые владели жилой собственностью больше трехлетнего периода на момент заключения сделки.
Налог с продажи ипотечной квартиры придется платить тем, кто владел жильем менее обозначенных законом сроков.
Стоит ли покупать недвижимость в 2022 году и мнения экспертов
Уплата налога с продажи квартиры производится в обозначенные законом сроки. Декларации отправляют в ФНС не позже конца апреля будущего года. Начисленную пошлину необходимо заплатить не позже 15 июля.
Тех, кто попытается уклониться от оплаты налога, ждут штрафные санкции в размере 20–40% от суммы сбора. Гражданин, не оплачивающий пошлину, будет привлечен к административной, а в некоторых случаях к уголовной ответственности.
Если в декларацию внести неправильную стоимость, то со временем реальные данные все-таки окажутся в налоговой службе. Покупатель будет оформлять имущественный вычет и передаст в налоговую информацию о фактической стоимости.
С полученного дохода физлица платят налоги. Налог с продажи квартиры в 2022 году для физических лиц составляет 13%, если собственник владел недвижимым имуществом менее трех лет. Пошлину можно уменьшить, если использовать право на вычет.
Льготной ипотекой, вызвавшей ажиотаж, дефицит и рост цен на рынке недвижимости в 2020 году, пользовались не только граждане для улучшения своих жилищных условий, но и инвесторы. За время действия программы в новостройках порядка 20% квартир было приобретено для их дальнейшей реализации, сказал «Известиям» руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев. Как правило, за год таких продаж по стране бывает около 5%, добавил он.
Пандемия короновируса и карантинные меры в России не привели к слишком сильному обвалу стоимости объектов, во всяком случае в Москве. Однако в некоторых сегментах показатели все-таки изменились.
За время изоляции у населения заметно снизился доход, так что быстрого прихода спроса на жилье в нормальное состояние ждать не стоит. Таким образом, суммы могут снизиться примерно на 10-15%, растеряв приобретенный за чет удешевления ипотеки прирост.
Новостройки получали активную поддержку государства, так что от кризиса застройщики пострадали не слишком сильно. Особенно это касается тех, кто попадает под программу льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых.
Возможность получения кредитов на льготной основе серьезно повышает привлекательность новостроек, так что стоит ожидать перетока интереса покупателей со втроички на первичный рынок. Это же наблюдалось в 2015 году, когда была реализована ипотечная программа.
По всем признакам, если в ближайшее время больше никаких катаклизмов не случится, рост может достигнуть уровня инфляции.
По аналогии с кризисом 2014 года, вторичный рынок сейчас пострадает больше первичного. Это связано в том числе и с внедрением программ льготной государственной ипотеки. Рассчитывать на какую-либо помощь от государства владельцам вторичного жилья не имеет смысла.
Корректировка вторичного рынка может занять более года. Частные продавцы крайне неохотно соглашаются на уменьшение стоимости собственных активов. Так что некоторое время стоимость, скорее всего, не будет меняться, а вот количество сделок заметно снизится из-за несовпадения запросов покупателей и продавцов.
Затем за счет скидок и торга показатели постепенно начнут снижаться, что продолжиться еще пару лет. К 2022 году рынок вторички должен окончательно стабилизироваться.
На рынок загородных домов вся история с пандемией коронавируса оказала благотворное влияние. Еще в начале эпидемии был заметен подросший спрос на загородную аренду жилья, а теперь люди начинают задумываться о приобретении домов в личное владение.
Изоляция в условиях природы намного приятнее нахождения в квартире. Таким образом, последующие волны эпидемии будут поддерживать спрос на дачи, дома и коттеджи.
В 2021 году происходит постепенное возобновление роста экономики после прошедшей пандемии. Однако по оценкам аналитиков, глобальный рынок достигнет дна лишь к концу этого года, а восстановление наступит не ранее 2022 года.
Показатели в ближайшее время окажутся хуже ожидаемых, что повлечет за собой масштабную переоценку имеющихся активов и изменение стратегии на 2021 год. Результатом должна стать глобальная рецессия рынка.
Во многих странах были установлены нулевые процентные ставки, означающие отсутствие дополнительного ресурса по стимулированию экономики. В случае угрозы рецессии останется незначительное количество инструментов для регулирования положения.
Некоторые аналитики в рамках прогноза цен на недвижимость в 2022 году в России и вовсе предрекают нулевую доходность некоторых типов активов.
Проблема в настоящее время заключается в низкой доходности, а также фундаментальных сдвигах экономических моделей коммерческой недвижимости из-за пандемии.
Нам деньги дали! Как чиновники с жильём разбирались
Эксперты полагают, что в сегменте вторичного жилья стоимость будет оставаться завышенной еще довольно долго, но ждать дополнительного повышения не стоит. Что важнее, состояние рынка будет постепенно восстанавливаться после сокращения прошлого периода. Таким образом, повышенная конкуренция не позволит собственникам необоснованно повышать стоимость жилья.
Если ранее можно было встретить покупателей, готовых заплатить большую сумму ради скорейшего приобретения объектов, сейчас обилие предложений и более стабильная экономическая ситуация избавит от спешки.
Еще год назад покупали практически все, не обращая внимания на стоимость и документы. Иногда даже советы опытных риэлторов не воспринимались. Продавцы же активно пользовались сложившейся обстановкой, регулярно повышая суммы и практически не идя на торг. Граждане старались всеми силами уберечь свои накопления от кризиса, вкладывая в наиболее понятный актив – недвижимость.
Уже в 2021 году рост приостановился. Даже продавцы начали понемногу опускать цены в пределах 2-5%. По прогнозу цен на вторичную недвижимость к 2022 году, рынок жилья потеряет около 5% от текущей стоимости. Сначала снижение будет неявным, зависящим от торга. Но затем ситуация окончательно выправится.
Период повышений стоимости загородной недвижимости в России не должен продлиться слишком долго. Сейчас спрос на дачи, дома и коттеджи заметно вырос по сравнению с недавним прошлым. Причем это особенно коснулось домов, рассчитанных на проживание круглый год.
За последнее время спрос на загородные дома увеличился в среднем на 20%, что не могло не сказаться на стоимости объектов.
Причина кроется в нестабильности экономики, пандемии и самоизоляции. Люди захотели перебраться из многоквартирных домов в собственные отдельно стоящие жилища. Рост спроса на дачи скорее является результатом совпадения сразу нескольких факторов, включая пандемию. К тому же дачи всегда оказываются доступнее домов и коттеджей.
Аналитики считают, что на данный момент ситуация с рынком загородной недвижимости напоминает раздувание пузыря. На него в том числе влияет политика предоставления материнского капитала. Но слишком долгого повышения ждать не стоит. Интенсивный рост цен на загородную недвижимость в 2022 году должен прекратиться.
Активную во многих регионах России программу льготного кредитования планируется продлить до 2022 года. При этом ставка по кредиту будет повышена с 6.5 до 7%.
Предельная сумма предоставляемого кредита будет одинаковой для всех без исключения регионов. Максимум составит 3 миллиона рублей, что вкупе с первоначальным вложением представляется неплохой суммой для приобретения объектов.
Аналитики склоняются к мысли, что льготное кредитование постепенно становится привычным, не заставляя людей торопиться с заключением сделок. И если на ранних этапах программа действительно смогла повысить спрос, сейчас повышение будет незначительным.
Некоторые агенты пока что не видят причины или событий, способных серьезно повлиять на интенсивность роста стоимости квартир в Москве.
Однако аналитики в рамках прогноза цен на недвижимость в 2022 году в Москве все-таки указывают на такие факторы:
- сворачивание программ льготной ипотеки в ряде российских регионов;
- общее снижение спроса из-за продаж квартир по слишком высоким ценам.
Цены на квартиры будут повышаться, чтобы хоть как-то сравняться с инфляцией, затронувшей строительные материалы и рабочую силу. Отдельно стоит отметить кадровый дефицит, так как в столице откровенно не хватает квалифицированных строителей.
Отдельные эксперты указывают на стабилизацию динамики цен на недвижимость вплоть до 2022 года, обуславливая свои предположения тем, что общие доходы населения не растут уже более 5 лет.
Количество готовых в Москве квартир постоянно растет, так как застройщики регулярно сдают жилье. На рынке вторичного жилья также предвещается повышение стоимости. Причины те же, что и для новостроек. За последний год вторичка подорожала практически на 23%, а снижения темпов роста пока ждать не приходится.
Что будет с ценами на жилье – вопрос весьма предсказуемый. Они будут расти, как и в предыдущие года.
Чтобы обеспечить доступность недвижимости, государство контролирует размер переплат. Льготная программа продемонстрировала ожидаемые результаты: появилось много новых платежеспособных заемщиков, и спрос значительно вырос. Поэтому, вероятно, что льготы продлят еще раз.
Прогноз цен на недвижимость в 2022 году в России по регионам, таблица
Как рассказал собеседник «Секрета» Родионцев, в третьем квартале 2021 года рынок жилой недвижимости начал постепенно стабилизироваться. Объём предложения стал расти, но до привычных показателей ещё остаётся существенный запас.
По словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, за июль — сентябрь средневзвешенная цена предложения в старых границах Москвы выросла на 1,6% и достигла 411 900 рублей за метр (с учётом элитного сегмента). За год она выросла на 26,9%. Родионцев отметил, что для привлечения покупателей застройщики активно внедряют новые программы лояльности, банки активно развивают программы субсидирования ипотеки.
С 1 марта 2022 года вводится обновленная редакция правил пользования жилыми помещениями, утвержденная Приказом Минстроя (от 14.05.2021 № 292/пр).
Для жителей муниципальных квартир вводится новая обязанность — немедленно принимать меры к устранению неисправностей жилого помещения и оборудования, которое в нем находится, и сообщать о них наймодателю (т. е. муниципальной администрации).
За нарушение правил пользования жилыми помещениями предусмотрены административные штрафы (для граждан — от 1 до 2,5 тысяч рублей, ст. 7.21 КоАП РФ).
С 1 февраля 2022 г. вступят в силу новые поправки в Закон «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым данные кадастрового учета пополнятся сведениями о признании многоквартирного дома аварийным.
Поэтому в выписке из ЕГРН можно будет увидеть, что интересующая квартира расположена в доме, который непригоден для проживания и подлежит сносу или реконструкции.
Это позволит избежать возможных проблем при покупке такого жилья (Закон от 26.05.2021 № 148-ФЗ).
Плательщики НДФЛ, которые купили жилье в 2021 году и еще не получали налоговый вычет, в 2022-м смогут воспользоваться возможностью вернуть налог в упрощенном порядке (Закон от 20.04.2021 № 100-ФЗ).
Если расчет за квартиру проводился через банк, который участвует в обмене информацией с налоговой службой (узнать это можно на сайте ФНС), то он в следующем году передаст сведения о сделке в ФНС.
И та пришлет уведомление покупателю в его Личный кабинет, что он может подписать заявление на получение налогового вычета.
После подтверждения права на вычет деньги поступят на счет налогоплательщика.
Правительство уже утвердило предельные индексы изменения размера платы, вносимой за коммунальные услуги, на 2022 год (Распоряжение от 30.10.2021 № 3073-р).
Очередной рост тарифов запланирован, как обычно, на второе полугодие (с 1 июля 2022 г.). В среднем повышение должно составить от 3% до 5%.
Самые высокие индексы предусмотрены для Чеченской Республики (6,5%), Санкт-Петербурга (6,3%), Республики Крым и Севастополя (6,2%), Татарстана (6,2%), Дагестана (6%) и Москвы (6%).
Но практика ежегодного утверждения предельных индексов роста тарифов на ЖКУ, по всей видимости, скоро сойдет на нет.
Правительство РФ утвердило концепцию Антимонопольной службы (ФАС РФ) о долгосрочном тарифном регулировании.
Регионам предоставили право утверждать предельные индексы сразу на несколько лет вперед, по согласованию с ФАС.
Еще в 2018 году был принят закон об изменении условий для назначения субсидий и компенсаций на оплату ЖКУ (Закон от 28.11.2018 № 442-ФЗ).
Однако введение его в действие уже несколько раз откладывалось из-за неподготовленности технической базы для реализации нового порядка. Теперь он должен вступить в силу с 1 января 2022 года:
— субсидии и компенсации на оплату ЖКУ не будут выплачиваться только при наличии судебного решения о взыскании с гражданина долга по коммунальным платежам.
То есть для отказа в льготе недостаточно будет просто факта задолженности перед коммунальными службами, как сейчас. Будем надеяться, что на этот раз закон вступит, наконец, в силу.
Выбор жилья сейчас у покупателей достаточный, нельзя сказать, что мы видим дефицит. Сейчас постепенно застройщики ускорят запуск новых проектов, который они откладывали по понятным причинам в 2020 году.
Застройщикам существенно помогли бы госгарантии по кредитам — так проще получить проектное финансирование у банков, особенно если с точки зрения кредитора проект застройки не отличается высокой маржинальностью. Необходимо также упростить процедуры подключения к городским коммунальным сетям. Также непросто обстоит дело со строительством инфраструктуры и социальных объектов — сейчас это в зоне финансовой ответственности девелопера и прямо отражается на цене «квадрата» для покупателей.
Сегодня у государства есть возможность ускорить вовлечение земель в девелоперский цикл. Сейчас этот важнейший процесс очень затянут. Как правило, от момента получения участка девелопером в пользование до начала строительства проходит как минимум несколько месяцев. В лучшем случае. Стандартный срок составляет от года до полутора лет. Все это время застройщик платит за использование земли и несет другие сопутствующие убытки. Эти затраты, разумеется, включены в итоговую стоимость жилья. Снижение затрат девелоперов на первоначальном этапе может снизить итоговую стоимость жилья.
Также на рынке существует механизм антимонопольного регулирования, который позволит сдерживать цены на стройматериалы. В конце прошлого года резкий внеплановый рост цен на стройматериалы, в частности арматуру, стал весьма неприятным сюрпризом для рынка.
Заходить частным инвесторам в бизнес-класс уже немного боязно, нет уверенности в достаточном процентном росте стоимости квадратного метра. Есть опасения, что именно с небольшим ростом стоимости квадратного метра многие конечные покупатели не смогут купить, а частные инвесторы не покроют затраты по займам.
В общем, посмотрим, что будет происходить с экономикой в стране. Если внутреннее потребление станет расти, то большая часть средств пойдет на рынок недвижимости и продолжит рост, наверное, более мягкий, чем в 2020 году. Маловероятно, что цены пойдут вниз при падении спроса. Скорее, застройщики сократят ввод новых объектов, чтобы сохранить свою маржинальность на текущем уровне.
Поэтому, если кто-то хочет купить жилье для себя, то нужно выбирать из имеющегося. Более пристально присматриваться к каждому объекту, чтобы не переплачивать за не самое хорошее качество и не лучшие локации.
А частным инвесторам все-таки вести переговоры с застройщиками, добиваясь приемлемых цен для сохранения доходности в пределах 18–20% годовых. Не идти на излишние риски, приобретая все подряд на старте продаж. Больше погружаться в стратегии развития территорий. На 5–10 лет вперед определять новые точки роста и притяжения людей для комфортного проживания и работы и вкладываться в эти локации.
Смягчение норм действующего законодательства в сфере долевого строительства, когда сроки ввода сдвигаются по независящим от застройщиков причинам, как показал опыт 2020 года, оказалось весьма действенной мерой, поддержавшей отрасль. Кроме этого, я бы выделил субсидирование процентных ставок по проектному финансированию. Сейчас льготная ставка составляет 5,5% годовых, и программа будет доступна застройщикам, оформившим кредит до 1 мая 2020 года. Но самой действенной мерой по-прежнему останутся льготные программы ипотечного кредитования.
Рост цен на вторичное жилье в 2022 году прогноз
Много лет назад я удивлялась, что очень дорого жить в Европе. Но одежда там была по сравнению с нашей недорогая. У нас-то вообще ничего не было. А если и было, то стоило очень дорого. До нас все это только дошло. Теперь и у нас жилье будет дорогим. Коммуналка и обслуживание тоже вырастут.
Спрос на электронную коммерцию вырос, компании вводят приложения, службы доставок. Это удобно и выгодно клиентам.
Самый сложный период у сферы услуг, которые без мгновенных изменений перестанут существовать. Образовательные услуги одними из первых нашли решение, и в 2021-м продолжат обучать клиентов онлайн. Общепит в перспективе переквалифицируется в пункты выдачи. Будет кухня, прилавок, но столики и зал для гостей исчезнут. Все внимание теперь не на обеспечение зала и качество обслуживания, а на работу доставки, ее скорость и качество продукта. Рестораны с хорошей музыкой, обслуживанием и блюдами от шеф-поваров выживут, но их станет гораздо меньше.
Системы автоматизации и диспетчеризации станут еще более распространенной практикой, при этом с традиционной диспетчеризацией начинает конкурировать облачная. И та, и другая предназначены для мониторинга и удаленного управления инженерными системами и помогают добиться их энергоэффективной работы и увеличения срока службы оборудования. Однако облачная диспетчеризация — это, по сути, сервис по подписке. Ее можно быстро внедрить, выбрав нужные параметры для отслеживания.
Если вам нужно купить жилье для себя, то делать это лучше сейчас, пока действует программа льготной ипотеки, а ставка Центробанка не успела существенно вырасти, считает руководитель службы продаж «Яндекс.Недвижимости» Евгений Белокуров. Но если речь идет об инвестициях в жилую недвижимость, то стоит повременить. «Во-первых, вполне вероятно, что рублевые цены находятся на пике. А во-вторых, сейчас в экспозиции довольно мало ликвидных квартир, которые можно будет быстро и выгодно реализовать при необходимости», – объясняет эксперт.
В период роста цен обычно выгоднее менять более дорогое жилье на более дешевое, например, разменивать квартиру, добавляет Валерий Емельянов из «Фридом Финанс». При снижении цен – наоборот, выгоднее расширяться, поскольку денежная разница увеличивается и снижается вместе с ценой метра.
Он также рекомендует учесть, что значительная часть спроса сегодня приходится на инвесторов, а они сметают в первую очередь малогабаритные и малоразмерные квартиры. То есть цены на квартиры меньшего метража перегреты сильнее, чем на все остальные.
Поэтому, по мнению аналитика, лучшей стратегией было бы выходить из объектов, которые явно не имеют перспектив роста цен: студии, однокомнатные квартиры, тем более в крупных ЖК с большим объемом предложения. И вместо этого приобретать объекты, цены на которые более стабильны. Например, просторные семейные двух- и трехкомнатные квартиры, особенно по соседству с зеленой зоной или водой, а также в местах, где нельзя уплотнить застройку. «Их можно будет продать на любом рынке за хорошие деньги», – заключает Емельянов.
Последнее десятилетие показало — покупатели недвижимости стали делать выбор в пользу функциональных планировочных решений. Связано это с ростом цен на квартиры в новостройках, люди стремятся получить как можно больше “работающего” пространства за потраченные деньги. Уже сейчас планировщики стараются предлагать сразу несколько планировочных решений в рамках проекта. При этом жилье с нестандартной планировкой становится все труднее продать.