Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение на продажу квартиры в ипотеке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Бытует мнение, что квартиру, на которую оформлен ипотечный кредит, продать нельзя. На самом деле это мнение ошибочно. Продать квартиру сложно, но можно.
Само понятие ипотека вообще не предполагает процесса кредитования, если внимательно изучить теоретическую часть вопроса, то ипотека – это залог, обременение.
Можно ли продать квартиру в ипотеке: 6 вариантов продажи
В каждом банке процедура закрытия ипотеки индивидуальна. Ее нужно обязательно проговорить с вашим ипотечным менеджером.
Указанный способ является одним из самых распространенных. Он применяется по отношению как к строящейся, так и к уже возведенной недвижимости.
В то же время такой способ несет некоторые риски для покупателя. Продавец может получить задаток, а затем отказаться от своих намерений, умереть или попросту скрыться с деньгами. Нотариально заверенный договор выступит гарантией прав покупателя. Теоретически, в любой момент, но если недвижимость будет реализована раньше 3-х годового срока с момента приобретения права собственности на объект, собственнику такой недвижимости придется заплатить налог на имущество. И его размер будет немалым.
Как уже говорилось выше, продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с похода в банк.
Всего существует 4 варианта продажи ипотечной собственности:
- Досрочная уплата ипотеки
- Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
- Продажа ипотечного жилья банком
Все обосновывается периодом, на который оформляют кредит. Ипотека – это всегда долгосрочный заем, как правило, на 25-30 лет. За такой период может случиться все:
- родиться ребенок, и не один;
- измениться семейное положение (развод, замужество);
- появиться новая работа в другом городе и т.д.
В зависимости от того, обладает покупатель денежными средствами в размере стоимости квартиры или ему потребуется ипотечный кредит, сделка по продаже проводится по-разному.
Перепродажа долговых обязательств или закладной предполагает изменение заемщика по ипотечному договору.
Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?
Составляем трехсторонний договор купли-продажи, в котором обязательно прописываем, что необходимая для закрытия ипотеки сумма уходит в банк. Остальную сумму за свою квартиру вы получите только после снятия обременения и регистрации перехода прав на недвижимость.
На практике иное почти не осуществимо из-за сложности сделки перевода залогового кредита на другого заемщика в другой банк. При перепродаже строящейся квартиры по договору цессии потребуется разрешение застройщика, которое, как правило, является платным.
Что касается сдачи квартиры, дома в аренду и вообще передачи другим лицам на временное пользование/владение, то здесь законодательство дает такое право, если опять-таки иное не предусмотрено договором залога либо законом. К тому же, заемщика это не освобождает от выплат по ипотеке.
Как продать ипотечную квартиру?
Можно выделить четыре основных способа продажи квартиры в залоге по ипотеке. Это:
- Досрочное погашение кредита.
- Перепродажа долговых обязательств.
- Продажа квартиры с помощью банка-залогодержателя.
- Самостоятельная продажа.
Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.
А может, заемщик пожелает жить в более экологичном районе или ближе к центру города. Вариантов масса… Так как же быть?
Мало кто во время подписания кредитного договора задумывается о том, что может попасть в сложную финансовую ситуацию. Но угадать, что будет через несколько лет – невозможно.
Зачем продавать ипотечную квартиру? Ипотечные кредиты берутся на длительные сроки — до 30 лет. Ипотечный заемщик — не раб, не крепостной, чтобы всю жизнь прожить в одном месте.
Это может и развод, когда супруги расстаются, и оплата сумм по кредитному договору становится с финансовой точки зрения тяжелой.
Такой способ отличается тем, что банк является участником процедуры, как получатель аванса. Сделку осуществляет продавец, используя две депозитные ячейки.
Данный вариант реализуется в следующем порядке:
- Получение согласия банка на продажу квартиры.
- Определение суммы остатка по ипотеке.
- Помещение покупателем денежных средств в депозитные ячейки, одна банковская, вторая – для продавца.
- Подписание договора купли-продажи.
- Регистрация права в Росреестре.
- Переход залогового права к покупателю.
- Получение денежных средств из ячейки продавцом.
- Погашение ипотеки.
- Получение выписки из ЕГРН об отсутствии обременения на квартиру.
Одновременно с этим в Росреестр подаются документы на переход права собственности (договор купли-продажи, согласие супруги (при необходимости), оплаченная госпошлина – это минимальный пакет документов, в каждом отдельном случае дополняется).
Любой из указанных вариантов может выбрать не только продавец, но и покупатель, исходя из особенностей сложившейся ситуации и своих возможностей.
Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.
Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:
- Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
- Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
- Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).
Но как говорят, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Вложившись в квартиру, можно приумножить средства в 5-7 раз за 3-5 лет.
Согласно ч. 2 ст. 346 ГК РФ, залогодатель может пользоваться предметом залога в соответствии с договором, но отчуждать его без ведома и согласия залогодержателя (банка) – нет, если иное не предусмотрено договором. Т.е. в результате ипотечного кредитования квартира заемщика становится его собственностью. Однако при невыплаченной ипотеке юридических прав ее владелец не имеет.
И, получая разрешение на продажу недвижимости, как правило, продавец должен указать, почему он решил продать квартиру, купленную в ипотеку.
Купишь вот так квартиру в ипотеку, начнешь выплачивать кредит, а тут – бац! Прибавление в семействе. Или переезд в другой город. Или с работы уволили. Или, наоборот, тебе вдруг повысили зарплату на новой работе, и ты решил строить собственный дом. В общем, планы резко изменились, а у тебя кредит на 15 лет за квартиру… Что делать? Надо как-то избавляться от этого груза.
По поводу особенностей провидения сделки, то здесь необходимо руководствоваться ФЗ «Об ипотеке», где сказано о том, что заемщик имеет полное право реализовывать квартиру или дом, находящиеся в залоге, но только при условии, что сам кредитор не против такой процедуры. Другими словами, чтобы было можно продать квартиру, не выплатив ипотеку, нужно обязательно:
- Сообщить о своих намерениях банку и объяснить причину продажи;
- Получить официальное разрешение банка на осуществление сделки.
Потому что банк заинтересован только вернуть свои деньги, а сколько останется бывшему владельцу – не важно. В итоге банк продает быстро и дешево, забирает себе то, что ему причитается, плюс комиссию «за труды», а если еще что-то осталось – отдает бывшему владельцу квартиры.
Риски для продавца ипотечной квартиры:
При подписании кредитного договора заемщик соглашается со всеми условиями и обязуется каждый месяц вносить оплату, согласно графику. Если данное условие будет нарушено, кредитор может начислить пени и штрафные санкции.
Семьи, имеющие ребенка-инвалида, часто нуждаются в собственном жилье. Также не редки случаи, когда жилплощадь очень маленькая и требуется ее расширить.
При переоформлении кредита второй стороной может выступить другая кредитная организация. Этот вариант возможен, если заемщик обратился в банк для рефинансирования действующей ипотеки.
Покупателю недвижимости в этом случае необходимо позаботиться о сборе бумаг для подтверждения своей платежеспособности. Потребуется справка о доходах, сведения о месте работы, стаже и прочие документы. Также стоит помнить о том, что при переоформлении кредитного соглашения на иного гражданина, ставка по займу может быть увеличена. Это связано со многими факторами.
Причем, банк-кредитор часто предлагает услуги собственного депозитария с ячейками для проведения расчетов в таких сделках.
Вы оказались в ситуации, когда не смогли выплачивать ипотеку или просто решили переехать. Неважно какая причина, но продать такую квартиру вы можете. Главное – действовать правильно. О том, как грамотно все спланировать, чтобы не было проблем ни с банком, ни с законом, читайте в нашем материале.
В 99 процентах случаев выставленная на продажу квартира с обременением продается по существенно сниженной цене. Для опытного риэлтора подобные предложения – золотое дно, поэтому чаще всего на объявления первыми откликаются именно они. Кроме того, специалисты по недвижимости – народ рисковый, ради хорошей прибыли некоторые из них готовы платить вперед.
Квартира, приобретенная за ипотечные средства, может стать предметом договора купли-продажи. Такая ситуация характера для случаев, когда человек испытывает финансовые затруднения с выплатой кредита. Довольно часто люди хотят продать квартиру в ипотеке и купить другую в ипотеку. Порядок реализации сделки определен параграфами 1 и 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ.
В этом случае процедура производится либо с согласия органов опеки или же, когда все собственники станут совершеннолетними.
Многие знают, что приобрести квартиру на этапе строительства можно за небольшие средства. Как только дом будет сдан, квартиру можно продать и покрыть все расходы, связанные с первоначальными вложениями в ипотеку.