Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности правового регулирования недвижимого имущества». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Теоретическую основу исследования представляют научные труды видных отечественных цивилистов, таких как Е.А. Суханова, Е.А. Киндеевой, В.П. Мозолина, Е.А. Степанова, О.Г. Курноскиной, Е.А. Чефрановой, О.Ю. Скворцова, А.Е. Корнеева, В.В. Кущенко и других.
Частные вопросы недвижимости (например, виды и их признаки, особенности правоотношений и т.д.) регулируются нормативными правовыми актами, устанавливающими соответствующие правовые режимы для конкретных видов недвижимости (например, жилые помещения как объекты недвижимости регулируются Жилищным кодексом РФ, земельные участки – Земельным кодексом РФ).
Согласно п.1 ст.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные нормативные акты.
1.2 Правовое регулирование оборота недвижимого имущества
В то же время недвижимость в любом обществе — это объект отношений собственности. Наиболее активная, т.е. пользующая спросом, это жилая недвижимость, что и позволяет на ее примере рассмотреть характерные особенности, отличающие данный товар.
Товар на рынке недвижимости индивидуален, обладает эксклюзивными характеристиками, он единственный в своем роде. Например, каждое жилище отличается от другого по применяемым материалам, технологиям, качеству и эксплуатационным характеристикам коммунальных и энергетических систем.
Цена в договоре продажи недвижимости является существенным условием, без которого договор нельзя считать заключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Особенность выражается и в том что правовой режим недвижимости включает в себя как частноправовые (дозволительная направленность, при осуществлении субъективных прав), так и публично-правовые (оборотоспособность, особый правовой режим некоторых видов недвижимого имущества и т.д.) начала.
Таким образом, публично-правовой элемент в частноправовых отношениях носит производный характер, устанавливающий более жесткие правила или изъятия исходя из публичных интересов ограничения частной инициативы. Публично-правовые вкрапления определяют правовой режим конкретных объектов недвижимости.
Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся.
Таким образом, данные изменения упорядочили отношения, связанные с продажей недвижимого имущества, подчеркнув неразрывную связь зданий, строений, сооружений с земельными участками, на которых они находятся. Из смысла ст. 552 ГК РФ можно сделать вывод, что главной вещью является строение или иная недвижимость, расположенная на земельном участке.
В современный период можно признать отсутствие абсолютных границ пределов регулирования недвижимого имущества. Так, между различными отраслями отечественного законодательства следует отметить постоянное взаимодействие и взаимное проникновение способов регулирования, принципов, норм, что обусловлено актуальными потребностями правового регулирования отдельных объектов недвижимого имущества.
Кроме того, поскольку жилье обладает неподвижностью (стационарностью), то важное значение приобретает его местонахождение, то есть близость к транспортным средствам, вид из окна, удаленность социальной инфраструктуры.
Изучено более трех тысяч дел правоустанавливающих документов в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области, сформированных с 1999 года по 2008 год.
В 2007 году в ст. 552 ГК РФ — права на земельный участок при продаже здания, сооружения иди другой находящейся на нём недвижимости, были внесены существенные изменения.
Установлено, что при переходе права собственности от одного лица к другому, возможности собственника по реализации правомочий могут существенно меняться в зависимости от субъектов и способа перехода. При этом само право собственности не прекращается и не возникает вновь.
Вопросы правового режима недвижимого имущества как одного из объектов гражданского права в настоящее время приобрели особую актуальность.
Система регистрации прав на недвижимость выполняет несколько функций. Во-первых, с ее помощью происходит укрепление прав на недвижимость. Во-вторых, институт регистрации прав призван обеспечить публичную достоверность прав на недвижимость. Эта функция аналогична той, которая выполняется правовым институтом, защищающим добросовестных приобретателей при обороте движимых вещей.
В спорных правовых ситуациях прочность связи вещи и земельного участка требуют специальной оценки и доказывания. «Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землёй не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности.
Система регистрации прав на недвижимость выполняет несколько функций. Во-первых, с ее помощью происходит укрепление прав на недвижимость. Во-вторых, институт регистрации прав призван обеспечить публичную достоверность прав на недвижимость. Эта функция аналогична той, которая выполняется правовым институтом, защищающим добросовестных приобретателей при обороте движимых вещей.
Специфика недвижимости состоит в том, что это всегда индивидуально-определенная вещь. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. (далее — Закон о регистрации) предусматривает, что каждый объект должен иметь кадастровый номер. Тем самым индивидуализируются все расположенные в России объекты недвижимости.
Таким образом, речь идет не только о возможности отчуждения расположенного на земельном участке объекта недвижимого, имущества, но и о переходе в этом случае к ее приобретателю в силу закона права на некий земельный участок, представляющий собой соответствующую часть первоначального земельного участка, необходимую для использования здания, сооружения.
Написание контрольных работ по предметам
Не смотря на провозглашенный ст. 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, действующее законодательство, в том числе и сам ЗК РФ, содержит ряд положений явно не согласующихся с данным принципом.
По сравнению с общими положениями о купле-продаже законодатель вводит более строгие требования относительно условия о предмете договора. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче по договору в собственность покупателя.
Большинство сделок с недвижимостью заключаются в виде договоров, кроме случаев, когда в сделке участвует одна сторона – односторонняя сделка (дарение, завещание).
Теперь рассмотрим публично-правовые особенности совершения сделок с недвижимостью. К ним относятся, ограничения оборотоспособности видов недвижимости, особые правила совершения сделок, и, условно говоря, меры юридической ответственности.
Правовой режим недвижимости рассматривается, как родовое понятие, т.к. многим объектам недвижимости (по видовому признаку) свойственен свой правовой режим (например, правовой режим жилых помещений, земельных участков, предприятий как имущественных комплексов и т.д.). А понятие «недвижимость» охватывает собой все объекты недвижимого имущества, предусмотренного действующим законодательством1).
Установлено, что праву собственности на недвижимое имущество присущи специфические черты, обусловленные особенностями правового режима объектов недвижимости. Данное обстоятельство позволяет выделить право собственности на недвижимое имущество в самостоятельный субинститут права собственности, особенности гражданско-правового регулирования которого дифференцированы в зависимости от вида недвижимости.
Установлено, что защита права посредством иска о признании права собственности на недвижимое имущество, в отличие от виндикационного и негаторного исков, имеет более существенный правовой эффект, состоящий в практически непреложном характере государственной регистрации права собственности, установленного решением суда по такому иску.
Однако возникает ряд вопросов: насколько такой подход отвечает объективным закономерностям развития гражданского оборота? Что может быть общего между оборотом таких различных вещей, как земельные участки и, например, воздушные суда?
Преобразование экономического строя России, переход к доминированию таких институтов, как частная собственность, свобода договора, государственные гарантии иностранным инвестициям влекут за собой качественные изменения как в правовой системе страны в целом, так и в отдельных отраслях законодательства.
Например договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами и несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. ( ст. 549 ГК РФ).
Целью написания данной дипломной работы являются анализ основных аспектов правового регулирования сделок с недвижимым имуществом, детальное изучение этого сложного, постоянно изменяющегося института права.
Таким образом, признак недвижимости, изначально лежащий в ее законодательном определении, имеет объективный характер, поскольку предполагает неперемещаемость этих объектов гражданского оборота и, как следствие, необходимость наделения их особым правовым статусом, во всяком случае, предполагающим неизбежную специфику их оборота по сравнению с оборотом движимых по природе вещей.
Актуальность выбранной темы обусловлена следующим. В современных российских условиях сделки с недвижимым имуществом — явление очень распространенное и необходимое. В гражданский оборот вовлечены не только такие крупные объекты недвижимости, как предприятия, комплексы зданий, но и жилые дома и квартиры.
В данном постановлении было указано, что техническими критериями отнесения имущества к недвижимому являются: монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным, характер работ по привязке фундамента к местности.
Значительную роль в правовом регулировании вопросов, связанных с осуществлением права собственности на объекты недвижимого имущества сыграл Жилищный кодекс РФ Российская газета. 2005. № 1, январь., вступивший в силу 1 марта 2005 года. Развивая положения главы 18 ГК РФ в Жилищном кодексе РФ более глубоко рассматривается жилое помещение как объект недвижимого имущества и объект права собственности.
Объект исследования составляют правоотношения в сфере оборота недвижимости, а также правоотношения в области правового регулирования отдельных видов сделок с недвижимым имуществом.
Следует отметить, что в основе имущественных отношений по гражданскому праву лежит юридическое равенство сторон, а права и обязанности сторон возникают, как правило, из договора. В то же время в отношении недвижимости используются нормы административного, земельного, финансового и других отраслей права.
Или, вот еще пример, в ст. 12 Лесного кодекса РФ говорится, что «оборот лесного фонда не допускается»).
Специфика предмета договора продажи недвижимости предопределяет его особенности, позволяющие выделить договор продажи недвижимости в отдельный вид договора купли-продажи.
Ст.1801. ); 3) имущество, в том числе недвижимое, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью Собрание законодательства РФ, 1996. № 1. Ст. 16..
Гражданский кодекс России предусматривает для сделок с недвижимостью весьма строгие формальные правила, обеспечивающие устойчивость прав владельцев недвижимости.