Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры покупателю с ипотекой особенности». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.
А теперь рассмотрим, чем конкретно рискует продавец, заключая договор купли-продажи с использованием ипотечных средств.
Переоформить ипотечный кредит на покупателя
Преимущества продавца при продаже квартиры в ипотеку:
- денежные средства зачисляются на банковский счет, при желании их можно обналичить в любое время;
- возможность более выгодно продать квартиру, благодаря риелторской оценке недвижимости по высоким рыночным ценам;
- сделка контролируется банком, который гарантирует поступление фиксированной в договоре суммы на личный счет продавца.
Продажа недвижимости по программе военной ипотеки может быть осуществлена лишь в случае одобрения выбранной квартиры банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой. Военная ипотека для продавца является безопасной и выгодной сделкой, так как банк обеспечивает контроль перечисления денежных средств на счет продавца и занимается оформлением всех необходимых документов.
Но дорогой для Продавца. Ведь проценты у потребительского кредита самые высокие. Поэтому срок такого кредита ему нужно свести до минимума.
При своевременном погашении квартплаты в стандартной ситуации у владельца не возникнет никаких трудностей со сбором справок в Сбербанк для ипотеки. Документы для продавца:
- оригинал свидетельства о регистрации права собственности на квартиру;
- копия паспорта продавца;
- копия документов, подтверждающих право собственности на квартиру;
- копия кадастрового паспорта;
- справки об отсутствии задолженности перед коммунальными хозяйствами за квартиру с печатью бухгалтерии;
- технический паспорт;
- для продавца пенсионного возраста дополнительные справки из психоневрологического диспансера;
- заверенное нотариусом согласие супруга(и) продавца на продажу недвижимости или же заявление продавца от том, что на момент сделки он в браке не состоял;
- выписка из ЕГРП, подтверждающая права продавца на квартиру;
- заверенный нотариусом отказ участников долевой собственности от преимущественного права покупки;
- доверенность от продавца в случае совершения сделки доверенным лицом продавца;
- разрешение органов опеки и попечительства если продавцом или одним из собственников жилья является несовершеннолетний.
Важно: предложить выкупить долю нужно за ту же сумму, за которую вы продаете ее другому покупателю, так как если вы предложите ее содольщику за 1,5 миллиона, а продадите другому человеку за 1 миллион, содольщик сможет оспорить сделку.
Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца
Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.
На самом деле, процесс этот очень прост, а реализация всех его стадий однозначно регламентируется законодательством. Досконально разобраться в особенностях ипотечной сделки с квартирой сможет даже не столь опытный в этих вопросах человек, убедившись в том, что все риски, сопутствующие этой процедуре, заранее предусмотрены и застрахованы.
Покупатель погашает ваш долг перед банком. Разницу между ценой продажи квартиры и погашенным остатком задолженности покупатель платит вам. Для этого он кладет сумму разницы в банковскую ячейку, открытую в банке-кредиторе или любом другом банке, или открывает аккредитив на эту сумму.
Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.
В чем риски продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку и как избежать проблем при заключении сделки?
Чаще всего сначала заключается предварительный договор, в котором продавец и покупатель прописывают условия будущего основного договора купли-продажи: стоимость квартиры, размер аванса, дату подписания основного договора, ответственность стороны, по вине которой может не состояться основной договор. Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.
Многих продавцов интересует, какие риски могут возникнуть при продаже квартиры через ипотеку. На самом же деле никаких опасений здесь быть не должно, так как когда в сделке участвует банк, шанс какого-либо обмана сведен к минимуму. Продавец может не опасаться того, что ему на счет не поступят средства от покупателя, так как переводом денег занимается банк.
Развод — тяжелое испытание для семьи, но иногда оно сопровождается еще и неприятным разделом квартиры, которую счастливые муж с женой когда-то брали в ипотеку. Как распределить обязанности по ипотеке, если семейная жизнь дала трещину?
Если покупатель вашей квартиры собирается расплачиваться ипотечными деньгами, то ждите проверок чистоты истории вашей квартиры.
Погасить кредит можно своими деньгами либо взять другой кредит на погашение этого. Еще можно найти покупателя, который согласится передать вам авансом сумму, необходимую для погашения ипотеки. На практике этот вариант сработает, если вашего дохода хватит на второй кредит, например потребительский. Или если вы ухитрились накопить нужную для погашения сумму или заняли у знакомых.
Если покупатель вашей квартиры собирается расплачиваться ипотечными деньгами, то ждите проверок чистоты истории вашей квартиры.
Если кратко, то квартиру в ипотеке продать можно, налог с продажи придется заплатить, а вычет останется у вас. Теперь подробнее.
При продаже квартиры по ипотеке на покупателя сразу же оформляется право собственности. Проданное жилье является залогом для банка, оформившего долгосрочный кредит, до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму задолженности.
Как пройдет процесс передачи квартиры и денег
Расписка о получении аванса (задатка) с точным указанием реальной суммы. Сумму нужно писать прописными буквами. Текст – своей рукой. Обязательно проставляйте дату получения денег. Можете пригласить свидетелей. Расписка нужна будет, если дело дойдет до суда.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Так как в данном случае у нового покупателя имеется необходимая сумма для выплаты ипотеки, новый покупатель и продавец могут заключить соглашение, по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки. Далее данное соглашение удостоверяется нотариусом, покупатель, в соответствии с соглашением, уплачивает оставшуюся часть ипотеки.
Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.
Документы, необходимые для продажи
Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против.
Ведь именно у этой категории не будет гарантий, что все задуманное исполнится, и банк не откажет в кредите. Развитие событий в таком случаем имеет все оттенки неоднозначности.
Сотрудникам банка, помимо стандартного пакета бумаг (такого как паспорта на всех членов семьи и свидетельства о рождении на всех детей), могут понадобиться следующие документы на квартиру:
- Техпаспорт на вашу жилплощадь.
- Документы, которые подтвердят приобретение жилища и право на собственность.
- Кадастровый паспорт, срок которого составляет не более пяти лет. Если же его срок более пяти лет, то паспорт придется обновить.
- Выписка, сделанная из Росреестра. Здесь должны содержаться сведения о жилье – в том числе оно не должно быть в залоге.
Единственное, о чем действительно нужно переживать продавцу, так это о том, что сделка так и не будет одобрена банком. Причем вы даже не сможете узнать причину того, почему так произошло.
Не смотря на то, что в большинстве банков продажа по ипотеке проводится именно по этому алгоритму, есть финансовые организации с отличными от вышеописанных условиями. О таких нюансах в банке следует узнать заранее.
В настоящее время граждане не полностью осведомлены о процедуре продажи квартиры в ипотеку, поэтому считают этот процесс сложным и запутанным. В таких ситуациях подключаются риэлторы, нагнетая обстановку, усложняя процедуру, для получения большей прибыли.
Собрав все необходимые документы, стороны посещают банк, который перечисляет продавцу на заблаговременно открытый счет оговоренную сумму денег. Банк-кредитор и покупатель квартиры (заемщик) оформляют ипотеку посредством заключения соответствующего договора.
Подобного порядка придерживаются многие банки, так как он позволяет корректно и законно реализовать все необходимые процедуры, избежать мошенничества и минимизировать возможные риски.
Основная задача продавца – вовремя и полностью получить от покупателя деньги за проданную квартиру с соблюдением всех необходимых формальностей. Существуют несколько вариантов совершения денежных расчетов между сторонами сделки в ситуации, когда жилье продается на условиях ипотеки.
Стороны самостоятельно договариваются о том, как будет производиться передача денежных средств. Как правило, выбирается один из следующих доступных вариантов:
- Безналичное зачисление средств банком, предоставляющим покупателю квартиры ипотечный заем. Финансовое учреждение осуществляет перевод денег непосредственно продавцу, минуя покупателя (заемщика). Производится данная процедура по факту получения банком официального уведомления о благополучном завершении соответствующей сделки. Чтобы данное перечисление состоялось, продавец должен располагать банковским расчетным счетом.
- Передача средств наличными посредством банковской ячейки. Банк предоставляет покупателю (заемщику) необходимые средства. Покупатель обналичивает деньги через кассу банка-кредитора, помещает в специальную ячейку. Продавец сможет забрать деньги из этой ячейки, когда предоставит выписку Росреестра, удостоверяющую принадлежность квартиры покупателю, и соглашение о купле-продаже (договор) с подписями обеих сторон.
Одним из рисков для продавца при продаже квартиры по ипотеке является отказ покупателя из-за завышенной стоимости. Большинство собственников, реализуя недвижимость по программе ипотечного кредитования, ставят цену выше, чем при обычной сделке купли-продажи, из-за более сложного процесса продажи. Об этом факте осведомлены покупатели, поэтому они тщательно выбирают квартиры, сравнивая цены.
Последовательность реализации квартиры по ипотеке
Обычно, весь процесс оформления ипотеки занимает от 3 недель до 2 месяцев. Если вы готовы ждать денег столько времени, то проблем не будет.
Продажа и покупка квартиры – это всегда сложный и длительный процесс, который таит в себе множество подводных камней и сложностей. Безусловно, продажа квартиры по ипотеке всегда обременена рисками как для продавца, так и для покупателя.
В первую очередь необходимо помнить, что собственником квартиры до погашения долговых обязательств является не ее продавец, а банк, который выдал ему кредит на покупку недвижимости, и полноправным владельцем продавец сможет стать только после погашения ипотеки.
В нотариальном договоре купли-продажи устанавливается реальная рыночная стоимость жилья, благодаря чему сделки с участием банка проводятся по полной цене.
Риски продавца при продаже квартиры через ипотеку
Если среди владельцев указаны несовершеннолетние дети или ребенок является единоличным собственником, необходимо получить в органах опеки и попечительства разрешение на реализацию недвижимости.
Процесс реализации жилья по ипотеке для продавца делится на несколько основных этапов:
- Сбор и подготовка документов для банка, выдающего кредит.
- Оценка стоимости квартиры аккредитованным оценщиком банка.
- Открытие банковского счета для зачисления оплаты.
- Подача документов в банк. Через 2-5 рабочих дней банк подготавливает необходимые договора и прилагающиеся документы.
- Подписание основного договора продавцом и покупателем, закрепляющим сделку купли-продажи. При этом возможна передача части стоимости квартиры наличными или через банковскую ячейку продавцу. Сумма фиксируется в расписке, которая передается банку.
- Регистрация договора купли-продажи в БТИ. Процесс занимает до 5 дней, по прошествии которых деньги поступят на счет продавца через аккредитив или ячейку в банке.
Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.
Как продать квартиру в ипотеке
Хотя процесс покупки квартиры, находящейся в ипотеке, и кажется крайне рискованным и непростым делом, по факту – это обычная сделка на вторичном рынке недвижимости, лишь дополненная парой процедур, связанных с погашением долга продавца.
Для продавца наиболее безопасной будет сделка с покупателем, берущим ипотеку в кредитной организации с хорошей репутацией.
Сумму нужно писать прописными буквами. Текст – своей рукой. Обязательно проставляйте дату получения денег. Можете пригласить свидетелей. Расписка нужна будет, если дело дойдет до суда.