Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продать квартиру с прописанным человеком». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Приобретение квартиры необходимо оформлять после проверки недвижимости на наличие обременений. Среди таковых выделяют официальные и скрытые. Официальные регистрируются в результате определенных сделок, к примеру, залоговое обеспечение при оформлении кредита.
Передавать право на квартиру запрещается только в случае ее ареста и запрета на совершение регистрационных действий. При таких обстоятельствах заключенная сделка признается недействительной.
Некоторые также рассчитывают в будущем за счет малой площади помещения и большого числа прописанных людей воспользоваться социальной программой улучшения жилья.
Какие лица не могут быть выселены из квартиры ни при каких обстоятельствах?
Перед тем, как продать квартиру с прописанным человеком необходимо знать на основании какого закона гражданам предоставляется такая возможность. Следует предусмотреть риски и последствия подобной сделки.
Знание правовых норм, которые позволяют снять жильцов с регистрационного учета, поможет принять взвешенное решение.
Продавать квартиру с прописанным человеком приходится по различным причинам. Это может быть потребность в срочной сделке с последующей добровольной выпиской жильца. В других случаях зарегистрированных граждан сложно разыскать или они вообще против снятия с учета.
Если продавец решит умолчать о наличии прописанных жильцов, то заключенная сделка может быть расторгнута после обращения в суд. Покупатель, заручившись поддержкой опытного юриста, имеет все шансы доказать факт сокрытия информации и нарушения тем самым своих интересов.
Иногда собственник жилья не может выписать родственников, или знакомых, которые были ранее прописаны им же.
Если этого не сделать, сделка будет считаться недействительной. В том случае, если человек все же получил право собственности на жилье, в котором прописаны несовершеннолетние, чтобы их выписать владелец обязан предоставить им другое, эквивалентное жилье.
Нахождение зарегистрированных граждан является скрытым обременением. В первую очередь следует определить правовой статус жильца, для этого необходимо различать временно и постоянно прописанных.
Оптимальным вариантом считается добровольное обращение самих жильцов в миграционную службу для своей выписки. В этом случае процедура оформления может производиться и до, и после продажи квартиры.
Прописанный в квартире продавца человек может иметь разный титул (собственник он там или не собственник и т.д.), от этого зависит, можно ли провести сделку, насколько она будет чиста.
Можно ли продать квартиру с прописанным человеком
Согласно норме, смена собственника, прекращает действие прав пользования зарегистрированных в объекте недвижимости членов его семьи. 31 статья ЖК России дублирует право собственника продавать жилье с обременением.
Без указанных оснований через суд можно выписать и граждан, не имеющих право пожизненного пользования квартирой. Кроме них в судебном порядке можно выписать без вести пропавших жильцов. Законодательство не запрещает продажу квартиры с прописанным человеком. Владельцу недвижимости дается право распоряжаться жильем по своему усмотрению. Согласия прописанных граждан, не являющихся долевыми собственниками, в этом случае не требуется.
ВАЖНО !!! Из приватизированного жилья вполне можно выписать нежелательного прописанного, особенно, если семейные отношения уже прекратились, например, супруги развелись.
Порядок выписки прописанных граждан
Соответственно, совершать такую сделку можно. Однако данные источники указывают, что при сделке передаются все вещные права продавца, а также его обязанности по распоряжению и ответственному управлению своим имуществом. Это означает, что вместе с вещными правами покупателю переходят и проблемы, которые имел, но не решил, продавец.
Продажа квартиры с прописанным человеком возможна. Законодательство не запрещает проведение таких типов сделок. Кроме того, при покупке жилья с обременением покупатель должен знать о наличии прописанных лиц. Однако, как показывает практика, далеко не всегда продавец сообщает о зарегистрированных гражданах, а, напротив, утверждает об их отсутствии.
Отдельно выделяют ситуацию, когда граждане имеют постоянную прописку, но временно отсутствуют в документах.
Продажа квартиры с прописанным человеком возможна. Законодательство не запрещает проведение таких типов сделок. Кроме того, при покупке жилья с обременением покупатель должен знать о наличии прописанных лиц. Однако, как показывает практика, далеко не всегда продавец сообщает о зарегистрированных гражданах, а, напротив, утверждает об их отсутствии.
Именно вторая ситуация и создает проблемы для покупателя. Прописанные на постоянной основе граждане имеют право проживать по указанному адресу. Выписать их не всегда можно даже через суд.
Их не нужно указывать в ДКП, т.к. они не сохраняют права проживания в квартире. Согласие на продажу от них не требуется.
Нюансы, если зарегистрирован пенсионер
Позарившись на выгодную цену, покупатель может столкнуться с серьезными сложностями при выписке нежелательных соседей. В соответствии с законом, право проживания в квартире членов семьи собственника после ее продажи третьему лицу аннулируется.
Опираясь на эти статьи закона, юридических препятствий к совершению сделки нет. Однако покупатели недвижимости приобретают такую собственность неохотно. Сумма сделки может быть существенно занижена.
Реализовать квартиру можно даже в случае, если в ней остались прописанные жильцы – важно лишь, чтобы они не имели прав собственности. Жизненные ситуации, заставляющие собственника поступать так, бывают самыми разными. Чаще всего это сложные отношения с соседями или собственными домочадцами – когда нет сил терпеть ссоры и прочие неудобства, остается только поменять место жительства.
Продать жилье можно, вне зависимости от того, кто там прописан. Другое дело, что этот момент имеет огромное значение для покупателя. Мало кто соглашается на то, что в купленной им квартире будет жить какой-то посторонний человек. Таким образом, важен не только тот факт, что человек прописан квартире, а еще и тот, на каком основании он прописан.
Иногда суд может выставить дополнительные условия. Например, дать конкретный срок, в течение которого прописанные лица обязаны выписаться. Никаких ограничений на куплю или продажу находящейся в собственности недвижимости российское законодательство не накладывает. Ситуация регламентируется Гражданским кодексом, согласно п. 2 ст. 209 собственник имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению.
Круг прав прописанного не собственника значительно уже, чем у титульного владельца квартиры. Например, любые сделки лицо, просто зарегистрированное в квартире, но не являющееся ее собственником, заключать не может. При заключении соглашения по купле-продаже квартиры не собственником последствия этой сделки ничтожны.
Многие граждане считают, что невозможно продать квартиру и такая сделка будет полностью незаконной в любом случае. Это верно только частично. Есть случаи, когда сделка будет признана действительной. Прежде всего, это ситуация, когда покупатель уведомлен продавцом о прописанных в жилом помещении лицах.
ВНИМАНИЕ !!! Но ситуации бывают разные, и иногда такое приобретение станет покупателю более дорогим, чем покупка юридически «чистой» недвижимости. В каждом случае необходимо соразмерять выгоду и потенциальные риски.
После сбора всех обязательных бумаг следует:
- предъявить документы в паспортном столе;
- написать заявление, в котором будет указана просьба выписать бывших жильцов квартиры;
- ожидать результата от 3 до 5 рабочих дней (в зависимости от сложности дела).
Добровольная выписка – лучше, когда этот вопрос решается на стадии подписания договора. Согласные выписаться жильцы, которым просто требуется время, могут дать нотариально заверенное обязательство сняться с учета к определенной дате.
В неприятной ситуации можно оказаться, если в купленной квартире прописан ребенок или гражданин, отбывающий срок тюремного заключения.
Юридически чистая сделка. При этом зарегистрированные лица могут быть выселены добровольно или в судебном порядке. Исключение: выселению не подлежат граждане, обладающие исключительным (пожизненным) правом проживания.
Внимание! Расширенная выписка из домовой книги отличается от обыкновенной тем, что в ней указаны не только прописанные граждане на постоянной основе, но и на временной, а также временно выписавшиеся (отбывают срок тюремного заключения, проходят длительное лечение и т.п.).
При определении актуальной стоимости нужно обязательно учитывать статус лица, которое не снято с регистрационного учёта. Если это собственник и члены его семьи, то их прописка не должна влиять на ценообразование объекта. В этом случае устанавливается стандартная стоимость, предусмотренная для соответствующего района населённого пункта.
Подписывая договор, покупатель должен понимать, что выселить пожизненного жильца он не сможет даже через суд. Впоследствии продавать квартиру ему придется также с жильцом, о чем нужно будет уведомить следующего собственника.
Справка! Паспортный стол не имеет права выписывать граждан на основании правовых актов, так как этот орган не судебный.
После осуществления процедуры снятия с регистрационного учета жильцов, не имеющих права проживать на купленной жилплощади, паспортным столом делается новая запись в домовой книге и выдается обновленная справка о новом собственнике и его членах семьи.С данным документом следует срочно обратиться в ЖКХ для расчета коммунальных услуг.
Наличие прописанного члена семьи плохо отражается на стоимости жилого помещения и может поставить под угрозу заключение сделки.
Чтобы лучше понимать суть проблемы, стоит разобраться не в том, кого можно выписать, а в том, кого выписать просто так однозначно не получится. Таких категорий лиц значительно меньше и, как следствие, если прописанный человек не относится к одной из них, то выписать его можно.
Какие особенности при покупке квартиры с прописанным человеком?
Объявление подаётся в стандартном режиме, указывать на наличие «лишних» жильцов не нужно. Но если с прописанными лицами покупателю придётся повозиться, в силу чего планируется снизить стоимость жилья, можно указать стандартную расценку, а рядом внести формулировку: «возможен торг».
Для продажи потребуется только согласие рентополучателя. Согласие лиц, получивших прописку по другому основанию, брать не нужно.
В этом случае действия продавца добросовестны, однако это не является основанием для признания сделки юридически значимой. Покупатель может потребовать расторжения договора в судебном порядке и возврата уплаченных за квартиру денежных средств.