Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Первый взнос зачет старого жилья». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Пока объект не будет сдан в эксплуатацию, на него нельзя оформить право собственности и залог. Поэтому обременение накладывается на квартиру, которая находится в собственности заемщика. После сдачи объекта происходит замена залога, и заемщик может ее продать для погашения обязательств по кредиту или распорядиться имуществом по-другому.
Когда речь заходит о вторичном рынке жилья, все чаще звучит термин «альтернативные сделки». Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», что скрывается за этим определением, чем альтернативные сделки отличаются от обмена и какие риски они в себе таят.
Рассылки «Ведомостей» — получайте главные деловые новости на почту
Вы заключаете агентский договор со специалистом по вторичному рынку на продажу имеющейся у Вас недвижимости. Одновременно с агентским договором Вы бронируете квартиру в ИСК «Отделстрой». Период брони составляет 1 (один) месяц, период брони может быть продлён. Условия по бронированию уточняются у менеджера.
Хотите переехать в квартиру с потолками 3,6 метра, сменить вид за окном, или получить вместо балкона личный палисадник? А, может быть, расширить площадь для детской, кабинета, большой кухни? Если не знаете, с чего начать процесс обмена старого жилья на новое, начните с главного – выбора квартиры своей мечты. Все остальное мы берем на себя.
- Работаем с проверенными, надежными риэлторами – профессионалами рынка.
- Вы тратите минимум времени и сил на правильное оформление документов.
- Можно спокойно строить планы по расстановке мебели — квартиру не купят и ее стоимость не увеличится, она уже забронирована за вами.
ВАЖНО !!! Продать старое жилье на рынке недвижимости не так быстро получится, а ценник на желаемый новый объект за это время может подскочить. Также предусматриваются расходы на услуги риэлтора, который обеспечивает «чистоту» сделки с продажей.
Некоторые крупные строительные компании, специализирующиеся на возведении жилых многоквартирных комплексов, предлагают услугу по выкупу уже имеющейся квартиры у потенциальных клиентов в обмен на жилье, которое они сдают в эксплуатацию.
Условие – доход заемщика должен быть достаточным для одновременных платежей по обоим кредитам, предупреждает директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.
Система взаимозачетов при покупке жилья
Второй, наиболее популярный вариант «зачета жилья», в меньшей степени напоминает классический. Условно «цепочку» в этом случае можно обозначить как «Договор на продажу – Покупатель – Договор долевого участия».
Альтернативный вариант trade in в форме зачета старой квартиры в счет оплаты новой применяется не так часто, но на рынке он есть.
При таком варианте стоимость вторичной квартиры также будет занижена, но отпадет необходимость искать другое жилье на время строительства.
Похожую схему, но с 15%-ным первоначальным взносом предлагает Газпромбанк: по программе «Улучшение жилищных условий» после выдачи ипотеки заемщику дается девять месяцев на реализацию имеющейся квартиры и погашение части займа. В этот период заемщик погашает только проценты (13,25–14,55% годовых в рублях при наличии личного страхования или на 1 п.п. выше без него).
Квартира в зачет при покупке новой
Информация на сайте предоставлена исключительно в ознакомительных целях. Перед принятием какого-либо решения проконсультируйтесь с юристом.
Если у вас есть квартира и вы хотите купить жилье в новостройке, то существует несколько вариантов. Зачет квартир при покупке квартиры в другом доме будет осуществляться по определенному алгоритму. После получения заемщиком аванса назначается дата сделки по купле-продаже его квартиры. Затем подписывается ипотечный договор с банком и договор долевого участия с застройщиком. Средства, полученные за старую квартиру, направляются в счет первоначального взноса на объект в новостройке.
Как показывает практика, такой вариант покупки новой квартиры используется в тех случаях, когда клиенты застройщика желают отдать в зачет стоимость помещения с двумя или тремя комнатами. Эту схему используют люди, которые не желают тратить время на продажу своей квартиры и связанные с этим нюансы. Главное ее преимущество в том, что она позволяет быстро получить новое жилье.
Однако подтверждение платежеспособности и стабильной занятости потребуется при получении стандартного ипотечного кредита», – подчеркивает директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова. По ее словам, «Переездом» могут воспользоваться и те, кто меняет одну ипотечную квартиру на другую или переезжает в другой населенный пункт, он облегчает жизнь «альтернативщикам».
Договор на приобретение квартиры в новостройке Вы заключаете напрямую в офисе строительной компании по минимальной цене застройщика с учетом всех действующих скидок и акций. При этом, все оказанные Вам услуги по подбору и сопровождению приобретения квартиры в новостройке для Вас бесплатны , потому что всю эту работу нам оплачивает строительная компания-продавец.
Трейд-ин – пока не самая популярная, но работающая программа обмена вторичного жилья на новое. Суть в том, что застройщик выкупает имеющуюся квартиру, а полученные деньги покрывают часть стоимости квартиры в новостройке. Оставшаяся сумма доплачивается с помощью ипотечного кредита.
Специалист по первичному рынку, на основании критериев Вашего запроса, сразу начинает подбирать лучшие варианты квартир в новостройке. После этого, полученные средства Вы можете сразу вносить застройщику за уже выбранную у него и ожидающую Вас квартиру.
Трейд-ин – пока не самая популярная, но работающая программа обмена вторичного жилья на новое. Суть в том, что застройщик выкупает имеющуюся квартиру, а полученные деньги покрывают часть стоимости квартиры в новостройке. Оставшаяся сумма доплачивается с помощью ипотечного кредита.
Схема 1. Происходит реализация квартиры на регулярном рынке жилья. После этого покупатель вносит средства за приобретаемую квартиру в новостройке, а недостающую сумму выплачивает по рассрочке платежа по согласованию с правообладателем квартиры.
Требования, предъявляемые к заменяемому объекту
В рамках займа на покупку жилья может быть предусмотрено условие, по которому заемщик:
- Выставляет имеющееся жилье на продажу;
- За счет вырученных средств вносит первоначальный взнос или некоторую часть основного долга.
Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья – далеко не новый метод на рынке недвижимости, чтобы в короткие сроки продать старое жилье и приобрести новую квартиру. Год от года количество новых многоквартирных домов растет с геометрической прогрессией.
Нужно отметить, что система взаимозачетов в настоящий момент распространена исключительно слабо. Это связано, прежде всего, с тем, что относительно простая и распространенная на рынке «альтернативная» сделка приносит продавцу квартиры вполне рыночную выручку, без всякого дисконта.
Ипотека в зачет жилья представляет собой своеобразный бартер, сторонами которого выступает банк-кредитор и заемщик, оформляющий финансовое обязательство, реализующееся на покупку новой недвижимости, в то время как прежнее жилье станет залоговым обеспечением кредитно-финансовой организации.
Например, вашу квартиру, скорее всего, оценят ниже рынка. А могут вовсе не взять в «зачет», по причине жестких требований отбора.
Для понимания общей ситуации, как схема «трейд-ин» «поживает» на рынке сейчас, корреспондентом БН было опрошено порядка 25 компаний, которые, так или иначе, продвигают подобные программы. В результате выяснилось, что применяют эту схему в каноническом ее варианте крайне редко.
Для начала нужно назвать, чем trade in не является. Прежде всего, это не простой обмен старой квартиры на новую. Также при этой схеме большинство застройщиков не забирают старую квартиру покупателя «в счет оплаты новой» и не выкупает ее.
Если же она была успешно реализована на вторичном рынке, то следующий этап заключается в подписании нового договора на покупку. При этом полученная за старую недвижимость сумма идет в зачет. Особенностью этой схемы является то, что на время действия брони стоимость новостройки не изменяется, а поэтому купля будет осуществляться по той цене, которая указана в договоре.
Тем не менее, реальную финансовую ответственность за выполнение условий договора с застройщиком по срокам внесения основной суммы и все связанные с этим финансовые риски, несет сам покупатель. Поэтому особенно важным является высокий профессиональный уровень специалистов, привлекаемых для предварительной оценки ликвидности объекта и его реализации по максимальной рыночной цене в обозначенный срок.
Процесс покупки квартиры по взаимозачету
А также обеспечит успешное выполнение главной задачи- продажу зачетного жилья по максимальной рыночной цене, без потерь от стоимости, в необходимые сроки и на самых выгодных условиях. С самого начала с Вами одновременно начинают работать специалисты сразу двух направлений — специалист вторичного и специалист первичного рынков.
В Группе компаний «КВС» по программе «Квартира в зачет» есть две формы оплаты. Застройщик предоставляет клиенту определенную рассрочку – либо на три месяца, либо на шесть. Клиент платит первый взнос 15% и через три месяца закрывает всю стоимость квартиры.
Важный момент, который отметили все опрошенные эксперты — квартира для продажи должна располагаться в том же регионе, что и желаемая новостройка, так как большинство застройщиков и риелторов работает только на локальных рынках и не имеет возможность реализовать объект в другом регионе.
Стоимость услуг агентства недвижимости на вторичном рынке в среднем составляет 4–6%. С учетом дисконта в размере 10 – 15%, с которым иногда продается старое жилье, схема «квартира в зачет» может показаться вовсе не такой привлекательной. Но некоторые застройщики готовы избавить своих покупателей от лишних расходов.
Все услуги по продаже являются комиссионными — включены в конечную стоимость квартиры и фактически оплачиваются из денег покупателя исключительно после завершения сделки. Таким образом, стоимость услуг по продаже квартиры составляет всего 40 ТЫС. При необходимости привлечения дополнительных средств, сотрудники Ипотечного Центра компании :.
Менеджер агентства напрямую связывается с покупателем, вместе они осматривают квартиру и проводят оценку стоимости. Если результаты оценки устраивают клиента, то он подписывает с агентством договор на продажу квартиры.
Заемщик должен в течение 13 месяцев погасить половину ссуды. Но этот кредит нужно начинать гасить сразу. К тому же он достаточно дорог: до погашения половины займа ставка по нему составляет 15% при наличии личного страхования и 18% – без него. Затем она снижается до 12–13,25% в зависимости от срока кредита (без страховки – на 3 п.п. выше). Первый – на приобретение квартиры в новостройке с отсрочкой платежа до ввода объекта в эксплуатацию. Второй – на продажу своей квартиры с отсрочкой оплаты, а также физического и юридического освобождения квартиры. При этом сроки по нему соответствуют срокам, прописанным в договоре на новостройку.
Специалист по вторичной рынку оценивает Вашу недвижимость, которую Вы хотите продать, и выдает комплексное заключение (в течение 5-ти дней). Понравившаяся Вам квартира в «Новом Оккервиле» резервируется за Вами.
Клиент получает требуемую информацию о новом жилье у специалистов компании застройщика или агентства, выбирает квартиру в строящемся доме. Сотрудники агентства (или застройщика) проверяют наличие документов на находящееся в собственности клиента жилье и их достоверность. Далее клиент определяет, самостоятельно или при помощи сторонних оценщиков, рыночную стоимость имеющегося жилья.
Оформление ипотеки в зачет имеющегося жилья может отличаться более лояльными условиями кредитования, чем базовые, так как такой объект квалифицируется как показатель возвратности средств (особенно, если ранее и он был приобретен с использованием заемных средств), а также способен покрыть все риски банка, при неплатежеспособности или банкротстве заемщика.
Схема 3. Крупные девелоперы имеют возможность выкупить квартиру покупателя с дисконтом и параллельно оформить права требования на новостройку. Процесс оценки жилья варьируется в разных компаниях. Как правило, дисконт при срочном выкупе квартиры составляет 10-20%.
Кроме того, вторичное жилье, как правило, менее комфортабельно и в долгосрочной перспективе будет только терять в своей стоимости, тогда как новостройки на этапе строительства имеют наиболее низкую стоимость, которая существенно возрастает после сдачи дома.