Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Содержание

1. 3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ в 2021 году

2. Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам

3. Можно ли покупать квартиру с долгами по коммуналке?

4. Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами

4.1. Риски для покупателя при покупке недвижимости с долгами

5. Что делать, если вы купили квартиру с долгами за ЖКУ

5.1. Можно ли продать жилплощадь, находящуюся в ипотеке

6. Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

7. Долги за ЖКУ при продаже квартиры могут перейти к её покупателю

8. Можно ли и как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

8.1. Возможные нюансы продажи

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

Другие статьи

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее

3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ в 2021 году

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.

Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Учитывая нормы законодательства, за исключением капремонта рисков для покупателя нет. Если мы говорим про правоприменение, то ситуация менее радужная: если есть долг по электричеству перед Мосэнергосбыт, потому что у вас прямой договор с ресурсопоставляющей организацией, то есть риск того, что к вам придут и отключат свет. Если у предыдущего владельца есть долг перед ГБУ «Жилищник» (то, что платится непосредственно через МФЦ), то новый собственник может перевести лицевой счет на себя и изменить номер, чтобы по счету не было старого долга.

В случае обнаружения коммунальных долгов новому владельцу следует обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой разделить лицевой счет либо открыть новый счет на нового собственника. Для этого нужно предоставить выписку из ЕГРН, где подтверждается дата возникновения права собственности.

«Если вы меняете номер лицевого счета, то фактически все долги — не ваши, взыскать долг с предыдущего правообладателя — это уже обязанность управляющей компании», — отметила Юлия Дымова.

В случае если ответа на заявления не поступает, то можно обратиться с жалобой на действия управляющей компании в орган исполнительной власти субъекта по вопросам жилищно-коммунального хозяйства (департамент ЖКХ в Москве) или обратиться с заявлением в суд о защите прав потребителя и обязать управляющую компанию открыть новый лицевой счет, рекомендовал Игорь Шурпик.

При этом новый владелец квартиры не вправе самостоятельно требовать у старого собственника квартиры погасить долг. Таким правом наделена соответствующая управляющая компания, перед которой у предыдущего собственника и образовался долг.

Григорий Скрипилев, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»:

— На практике встречаются случаи, когда недобросовестные управляющие компании, зная, что никаких законных оснований для истребования «старой» задолженности у нового собственника нет, начинают звонить и присылать ему письма с требованием оплатить долги предыдущего хозяина квартиры. Некоторые новые собственники, не зная норм жилищного законодательства, оплачивают коммунальные долги добровольно.

Новый собственник вправе через суд потребовать от старого хозяина квартиры возмещения убытков, если оплатил его коммунальные долги и взносы за капитальный ремонт. Однако даже при положительном решении суда до получения реальных денег дело зачастую не доходит.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам

Бывают ситуации, когда покупатель квартиры узнает о наличии коммунальных долгов на этапе заключения сделки. В этом случае у будущего владельца есть два варианта.

«Первый — требовать погасить задолженность, что обычно положительно решается. Второй вариант — добиваться снижения суммы сделки на размер долга», — сказала Юлия Дымова. При этом есть виды сделок, при которых с долгами невозможно реализовать объект. Например, к таким относятся сделки с одобрением опеки, если в квартире собственники — несовершеннолетние дети. «При получении разрешения органов опеки нужно предоставить справку об отсутствии задолженности. Также некоторые банки для ипотечных сделок требуют справки об отсутствии задолженности», — добавила эксперт.

Просьба о снижении цены сделки на сумму задолженности за ЖКУ — реальное и весьма распространенное явление на рынке недвижимости. «Допустим, стоимость сделки по приобретению квартиры составляет 10 млн руб. При этом у продавца существует задолженность за жилищно-коммунальные услуги в 200 тыс. руб. Стороны заключают договор купли-продажи с итоговой стоимостью в 9,8 млн руб. и с условием о том, что покупатель добровольно соглашается погасить все имеющиеся долги продавца по ЖКУ», — приводит пример Григорий Скрипилев из «Интерцессии».

До приобретения квартиры запросить у продавца справку об отсутствии/наличии долгов по жилищно-коммунальным платежам;
Самостоятельно запросить информацию о задолженности у поставщиков электроэнергии и водоснабжения (в Мосэнергосбыте и МГТС возможно получение информации по горячим линиям);
При совершении сделки обязательно подписывается акт приема-передачи, где указаны все показания счетчиков холодного, горячего водоснабжения и электроэнергии;
При наличии задолженности согласовать с продавцом до заключения договора купли-продажи квартиры порядок ее урегулирования: оговорить срок для погашения задолженности продавцом или согласовать оплату через зачет в стоимость продаваемой квартиры.

В некоторых случаях наличие долгов по коммуналке может привести к тому, что владелец квартиры будет ограничен в праве распоряжения своим имуществом. Препятствием для продажи объекта недвижимости являются следующие случаи:

На квартиру наложен арест;
В отношении физического лица, являющегося собственником, начата процедура банкротства.

Арест имущества означает, что на квартиру наложено ограничение на совершение регистрационных действий, то есть формально сделка купли-продажи может быть проведена, однако Росреестр откажет покупателю в регистрации права собственности. Арест может быть наложен судом или ФССП в рамках исполнительного производства по взысканию долгов с собственника имущества. Причиной ареста могут быть не только долги по ЖКУ, но и неисполнение других обязательств владельца недвижимости, например, по ипотеке, кредиту, алиментам. Также суд может наложить арест, если квартира является предметом спора.

Кроме суда, ограничение могут наложить и следственные органы.

Также ограничением для продажи является начатая процедура банкротства физического лица. Такая мера финансового оздоровления в отношении граждан применяется крайне редко, однако потенциально с ней можно столкнуться. Во время процедуры банкротства имущество должника переходит в распоряжение финансового управляющего и не может быть реализовано гражданином самостоятельно.

Если квартира не приватизирована, то наличие или отсутствие долгов никак не влияет на возможность ее продажи. Собственником такого жилья обычно является муниципалитет, наниматель же не имеет права ей распоряжаться. Продать такое жилье он сможет лишь после приватизации. Однако пока у нанимателя имеются долги по коммунальным услугам, он не сможет приватизировать квартиру, а значит и впоследствии ее продать и погасить задолженность. Поэтому продажа неприватизированной квартиры не является способом решения проблем с долгами по коммуналке

Самый простой способ — продавец гасит задолженность перед сделкой своими средствами. Например, он может занять деньги у родных и знакомых либо оформить кредит. В таком случае сделка совершается с «чистой» квартирой, за которой не числится коммунальных задолженностей.

Подобный способ удобен покупателю, однако не столь выгоден продавцу. Просто занять денег нелегко, к тому же сумма задолженности может быть достаточно серьезной. Если же владелец квартиры оформит кредит, ему придется дополнительно потратиться на его обслуживание им выплату процентов.

Можно ли покупать квартиру с долгами по коммуналке?

Иногда продавцы пытаются скрыть от покупателей, что на квартире висит долг по услугам ЖКХ. Их расчет строится на том, что покупатель не станет проверять наличие задолженностей и заплатит полную стоимость жилья без учета суммы долга. Подобные действия не имеют практического смысла. Как уже говорилось, задолженность останется не за покупателем, а за бывшим владельцем квартиры, за исключением платежей по капремонту. Даже если квитанции будут приходить по адресу проживания покупателя, он не обязан их оплачивать. Любой суд легко докажет его правоту.

Скорее именно продавец заинтересован в том, чтобы покупатель посетил управляющую компанию и офисы поставщиков услуг, чтобы заключить новые договора на свое имя. До тех пор, пока он этого не сделает, квитанции будут приходить на имя гражданина, продавшего жилой объект. Даже продав квартиру, формально он останется потребителем коммунальных услуг, пока новый собственник не заключит новые соглашения.

Продажа квартир с долгами по ЖКХ — не такая уж и редкость на рынке вторичной недвижимости. В большинстве случаев используется схема, когда обязательства оплачиваются из задатка, внесенного покупателем. Другие схемы сложнее в исполнении и не могут быть применены в случае использовании заемных средств или государственных сертификатов для оплаты.

Если встречается такая ситуация, когда нужно купить или продать квартиру с задолженностью по коммуналке, лучше проконсультироваться с юристом. Он разъяснит, какие правовые последствия возможны в таком случае, какой способ лучше выбрать для надежного проведения сделки и как избежать ненужных рисков.

Сделки по продаже квартир с коммунальными долгами – действительно не редкость. Проблема в том, что в законах нет никаких механизмов проверки квартир на наличие задолженностей при продаже.

Сейчас используется механизм наложения на квартиру обременения, однако он применим только тогда, когда решение о взыскании задолженности вступило в законную силу и по нему возбуждено исполнительное производство. Однако обременение на квартиру накладывается крайне редко – обычно применяется запрет выезда за границу и т.д.

Есть, кстати, довольно распространенная практика – продажа квартиры с долгами за услуги ЖКХ по меньшей стоимости. Об этом устно договариваются продавец с покупателем, а в договоре это никак не прописывают.

Впрочем, не все собственники – добросовестные, и нередко покупатели получают не только квартиру, но и все чужие долги по коммунальным платежам. И у них начинаются проблемы с отключением услуг и претензиями управляющей компании (которая редко разбирается, кто действительно в ответе за долг).

Стопроцентные гарантии защиты прав бывшего собственника от необоснованных действий в связи с возникновением требований об оплате дать невозможно. Может быть, обратятся с подобным требованием, может быть – нет. Все зависит от профессионализма лиц, которые предъявляют эти требования, оперативности передачи сведений из Росреестра в налоговую службу, органы ЖКХ и т.д.

Чтобы избежать проблем, бывший собственник может, конечно, попробовать обратиться с копией договора купли-продажи квартиры и выпиской из ЕГРН, например, в налоговую службу или органы ЖКХ. Но практика показывает, что к таким обращениям лучше прибегать при неоднократном нарушении прав после продажи квартиры. В иных случаях копию договора и выписку из ЕГРН могут просто не принять, поскольку их предоставление не является обязанностью бывшего собственника и все имущественные отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением квартирой, с момента ее продажи у него уже прекращены.

Обычно либо Росреестр присылает данные, либо новый хозяин обращается в территориальные органы ЖКХ с просьбой о смене собственника квартиры в документах об оплате коммунальных услуг, прилагая при этом копии паспорта, договора, выписку из ЕГРН и иные документы (обычно их перечень органы ЖКХ указывают на своих сайтах, стендах, узнать о документах можно при обращении в территориальные отделы данных органов). После этого платежные документы будут поступать новому собственнику. Таким образом, переоформление документов ложится на плечи нового хозяина квартиры, так как содержать свое имущество – это его обязанность.

Обратите внимание: если в многоквартирном доме существует товарищество собственников жилья, то бывший собственник может подать заявление о прекращении членства в нем. После этого официально признается, что он не является участником ТСЖ, а значит, не должен платить взносы в него. Новый собственник подает заявление о приеме в товарищество, и с этого момента он должен будет уплачивать все необходимые взносы и оплачивать услуги ЖКХ. При этом надо отметить, что в силу ст. 143 ЖК РФ собственник вправе стать членом товарищества, но делать он это не обязан. ТСЖ создается для эффективного управления многоквартирным домом – в этом его специфика. Однако новый собственник квартиры может и не вступать в товарищество, а сам оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

¹ Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 7 декабря 2020 г. по делу № 88-19237/2020.

Итак, гражданин, который игнорирует по какой-либо причине оплату коммунальных услуг, будет подвержен санкциям. Несомненно, на должника налагаются штрафы, а так же начисляются пени. К тому же управляющие компании, ЖСК или товарищества жильцом могут публиковать данные о долге в открытых источниках, включая подъезд дома, где живет неплательщик.

Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами

Для того чтобы процедура прошла без проблем, продавец должен собрать необходимый пакет бумаг. В зависимости от региона он может незначительно меняться. Обозначим главные из них.

Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность. Допускается копия заверенная нотариусом.
ИНН, свидетельство о составе собственников.
Документы на право собственности (выписка из ЕГРН).
Согласия супруга на продажу, а так же, если это доля в квартире, согласие других собственников или их присутствие.
Кадастровый и технический паспорта.
План БТИ, акт оценки помещения.
Справка о долгах по коммунальным услугам или их отсутствие.
Отсутствие обременений на недвижимость.
Банковские реквизиты для перевода.

В случае если никакого долга на имуществе нет, достаточно будет переоформить лицевые счета на квартплату. Конечно, после перехода прав собственности.

155 статья Жилищного кодекса говорит о том, что будущий владелец обязан узнать информацию самостоятельно. Как это сделать?

На сайте управляющей компании.
В банке, с помощью квитанции.
В отделении почты, назвав личный счет.
Через банкомат, вбив точный адрес квартиры.
На сайте ЖКХ или по телефону.

У каждого способа продажи квартир за долги по квартплате есть свои плюсы и минусы:

Способ	Преимущества	Недостатки
Оплата задолженности с задатка	Подходит при покупке квартиры в ипотеку. С первоначального взноса можно внести задаток для погашения долга по ЖКУ продавцом	Если сумма задолженности большая (от 100 000 руб.), не все покупатели соглашаются на сделку. Если она сорвется по вине покупателя, задаток не возвращается. По вине продавца – возвращается в двойном размере
Оплата после сделки через банковскую ячейку или аккредитив	Безопасность для покупателя. Если продавец не погасит долги по ЖКУ, он не получит деньги из второй ячейки	Расходы на оплату аренды ячейки – около 2 000 руб. за месяц. Обычно они возлагаются на продавца в таком случае
Оплата после сделки через банковскую ячейку или аккредитив		Нужно больше времени на оформление документов. Помимо визита в МФЦ, придется ехать в банк для заключения договора с ним
Перевод долга на покупателя	Не нужно собирать большое количество справок	С УК и ресурсопредоставляющими организациями придется брать письменные согласия о переводе долга. Это длительный процесс
Перевод долга на покупателя	Не нужно собирать большое количество справок	Не подходит для покупателей с ипотекой. Банки обычно не одобряют такие сделки

Из документов продавцу понадобится только паспорт и выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.

Компании могут брать плату за предоставление справок. Обычно расходы на все не превышают 200 руб.

Риски для покупателя при покупке недвижимости с долгами

С юридической точки зрения продажа квартиры с задолженностью не представляет никаких рисков для обеих сторон, если все оформить правильно. Покупатель же рискует только тем, что УК может «забыть» об оставлении обязательства по уплате долга за предыдущим собственником по закону, и пытаться его истребовать с нового владельца. Покупателю в дальнейшем могут отключить электро- или водоснабжение, другие услуги.

Неправомерность действий УК придется доказывать в суде. Именно поэтому лучше обязать продавца рассчитаться с долгами до регистрации перехода права собственности, или же заложить деньги в две банковские ячейки при условии, что остаток суммы он получит только после погашения задолженности по ЖКУ.

Что делать, если вы купили квартиру с долгами за ЖКУ

Долги после продажи квартиры остаются за предыдущим собственником. Но УК нередко забывают об этом, пытаясь истребовать деньги с новых владельцев.
Долг по коммуналке при продаже квартиры можно погасить задатком или после регистрации, если оплата происходит через банковскую ячейку.
Продать квартиру с задолженностью по ЖКУ можно и посредством перевода долга. Но это долго, так как для перевода долга требуется согласие кредитора.

Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.

Важно! Все подобные требования управляющей компании или ТСЖ вне закона, и они могут считаться вымогательством. Не стоит бояться и идти на поводу у коммунальщиков.

Чтобы УК перестала вас доставать, нужно подать заявление с требованием прекратить выставление счетов за чужие долги. К заявке прикрепить копию договора купли-продажи и акт приемки квартиры, если там прописана информация о снятии показаний со счетчика. Если УК не перестает слать письма, тогда можно смело обращаться в прокуратуру или суд.

Сделку могут признать недействительной. В том случае, если квартиру нельзя было продавать по закону. А бывший хозяин смог провернуть сделку. Дело в том, что, если человек долго не платит по счетам, управляющая компания может обратиться к судебным приставам. И исполнители вправе арестовать жилье. Тогда все действия с ним с этого момента будут считаться недействительными. И сделку могут расторгнуть по суду. И если документы при ее заключении были оформлены не в пользу покупателя, тогда можно очень долго добиваться возврата денег или не получить их вовсе.

Чтобы не попасть в подобные неприятные ситуации, нужно вовремя понять, есть ли задолженности. Узнать это можно благодаря самостоятельной проверке. Потому что иногда даже риелторы, видя легкомысленность покупателя, могут скрыть правду о задолженностях.

Спросить у продавца. Перед тем, как покупать квартиру, вместе с другими документами обязательно попросите у ее владельца справку об отсутствии долгов. Как за коммунальные услуги, так и за капитальный ремонт. Согласно гражданскому кодексу, покупатель вправе ознакомиться со всеми условиями сделки.
Внимательно читать договор. Многие люди забывают о простом правиле, что нельзя подписывать документ, не прочитав его. А продавцы пользуются этим. Они могут указать в официальном документе, что все долги по коммуналке переходят новому собственнику. Если это не заметить и подписать документ, то придется платить.
Обратиться в управляющую компанию. Если продавец уверяет, что он не должник. Обязательно стоит это перепроверить у коммунальщиков, в ЕРЦ, у поставщиков ресурсов или в фонде капитального ремонта.

Важно! Получить некоторые данные можно только с согласия продавца. Поэтому если он отказывается вам помогать, стоит подумать, прежде чем приобретать эту квартиру.

Через сайт УК. Там иногда выставляют информацию о должниках. Кроме того, в некоторых регионах такие данные можно найти и на порталах департаментов ЖКХ.

На квартиру с долгами могут быть наложены обременения — ограничения на продажу и другие сделки с недвижимостью. Это вряд ли будет вызвано долгами за коммуналку, но сам факт их наличия может свидетельствовать о сложной ситуации продавца с финансами. Не будет лишним проверить, не находится ли квартира в залоге у банка, не наложены ли ограничения на продажу в связи с неуплатой алиментов или процедуры банкротства.

Узнать о том, есть ли на квартире обременения, вызванные долгами, можно получив один-единственный документ — выписку из ЕГРН. В бумаге будет представлена история собственников жилья, его адрес, кадастровый номер, площадь, стоимость, а также информацию об ограничениях на продажу.

1.Вопрос №1:

Где можно узнать о долгах за коммунальные услуги?

Ответ:

Узнать о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам можно несколькими способами:

Обратится в государственные службы, которые владеют данной информацией;
Обратится в банковское учреждение, у которых имеется база коммунальных предприятий;
Обратится в коммунальную службу, которая предоставляет услуги;
Так же можно выяснить задолженность через интернет ресурсы, если у вас имеются личные кабинеты к каждому коммунальному предприятию, процедура очень простая и удобная

2.Вопрос №2:

Можно ли продать квартиру с долгами и как лучше поступить?

Ответ:

Продать квартиру, которая вам принадлежит и приватизирована можно , но это влечет за собой некоторые сложности. Для начала выясним, в следствии чего возникли долги. Если по причине того, что у вас нет средств к существованию и вы не в состоянии платить, поэтому продаете, то лучше сообщить будущему владельцу данном факте и попробовать полюбовно договориться о том, что он, например, дает вам аванс в счет сделки, вы гасите долг и спокойно оформляете продажу. Второй вариант, оплачиваете коммуналку после того, как продадите, но даете людям расписку об этом обязательстве либо убеждаете покупателя, чтобы он оплатил ваш долг и включаете этот пункт в договор, во избежание того, что потом на вас в судебном порядке повесят прошлые долги, в случае если умолчите. Однако если покупатель бдителен и юридически подкован, так или иначе у вас попросят справку о задолженности из управляющей компании.

Adblock
detector

Сотрудники управляющей компании в любом случае будут пытаться взыскать долги с нового владельца, не особенно вникая в ситуацию. Но это не долги нового владельца и он не обязан их оплачивать, он гасит свои платежи с того момента как:

Стал собственником по договору купли-продажи

Важно!! Даже суд не имеет право заставить вас платить за эти долги

1.Если же вы купили квартиру с условием, что на вас переводятся долги, то как только вы оформили е в собственности, то и долги стали вашими. Необходимо помнить, что сделать это можно только с письменного согласия покупателя и управляющей компании.

2.Можно договориться с покупателем до совершения сделки, что он вносит аванс за квартиру, из этих средств гасятся долги и этот вопрос во избежание дополнительных сложностей закрывается.

Согласно закону требовать коммунальные долги от новых владельцев нельзя, если иное прямо не прописано в договоре. Тем не менее коммунальщики иногда пытаются взыскать долг с нового собственника. Бояться судебного разбирательства не стоит. Никаких законных оснований для этого у ЖКХ нет, поэтому в суд его сотрудники никогда не пойдут. Если же платежки с требованиями оплатить услуги приходят с завидной регулярностью, можно сделать следующее:

Написать заявление, в котором потребовать прекратить направлять квитанции с долгами, возникшими до регистрации.
Приложить копию выписки из ЕГРН и сделки купли продажи.
Отправить все это заказным письмом с уведомлением или отдать сотруднику ЖКХ под расписку.

Если служба ЖКХ будет продолжать настаивать, стоит напомнить, что такие действия при определенных обстоятельствах могут быть квалифицированы как вымогательство. Кроме того, новый собственник не обязан передавать ЖЭКу информацию о месте жительства прежних жильцов, даже если ей располагает.

Продажа квартиры с долгами законом разрешается, за исключением случаев, когда на нее не наложен арест. Но это всегда некоторый риск и определенные неудобства. Если же покупателю хочется приобрести именно эту квартиру, он должен обсудить с продавцом порядок погашения долга и зафиксировать его документально.

Продажа квартиры, которая находится в собственности государства или муниципалитета, запрещена вне зависимости от наличия долгов. Чтобы сделать все в соответствии с законом, обойтись без приватизации не удастся. После оформления жилплощади в собственность можно начинать заниматься ее продажей, в том числе и с долгами.

Можно ли продать жилплощадь, находящуюся в ипотеке

Если квартира находится в залоге у банка или частного инвестора, продать ее разрешается только с согласия кредитора. Существует два варианта продажи ипотечного жилья:

Получить от покупателя заранее оговоренную сумму и перевести права и обязанности на него.
Попросить у покупателя задаток, которого хватит для погашения долга по ипотеке. Его передачу стороны оформляют нотариально. После оплаты задолженности кредитор снимает обременение, и заключается обычный договор.

Минусом является то, что продать заложенную квартиру по рыночной стоимости вряд ли удастся. Обычно цену приходится снижать, да и покупатель может найтись не сразу.

Если квартиру приобретают без долгов по «коммуналке», обычной практикой является включение в текст договора купли-продажи гарантии от продавца о том, что какие-либо задолженности отсутствуют. Примерный текст такого пункта приведен ниже:

«Продавец настоящим подтверждает, что отсутствует задолженность по оплате коммунальных услуг и взносов за капитальный ремонт в отношении продаваемой Квартиры. Продавец обязуется оплатить эти услуги за период до момента подписания акта приема-передачи в отношении Квартиры».

Однако даже в отсутствие обязанности платить общение с управляющими компаниями, ТСЖ, поставщиками коммунальных услуг может доставить покупателю немало неприятных моментов. Также при наличии задолженности может быть затруднен сбор документов на квартиру.

Поэтому во многих случаях при покупке квартиры с задолженностью стороны предпочитают урегулировать погашение долга за коммунальные услуги в договоре купли-продажи.

По договору купли-продажи обязанность погасить задолженность может быть возложена как на продавца, так и на покупателя.

Средства для оплаты долга могут быть предоставлены за счет аванса, выплачиваемого в счет цены договора. Правда в этом случае покупатель рискует лишиться денег, если сделка не состоится по каким-либо причинам.

Также возможно предоставление этих денег по договору займа от покупателя. Но в этом случае необходимо предусмотреть в договоре займа назначение денег на оплату задолженности по коммунальным услугам, и досрочный возврат в случае, если покупка недвижимости не состоится.

Скорее всего, средства можно будет взыскать в судебном порядке. Однако практическое исполнение судебного решения может оказаться под вопросом: если у продавца нет денег для оплаты коммунальных услуг, в большинстве случаев его материальное положение оставляет желать лучшего. Поэтому принудительно взыскать средства может быть затруднительно.

Нужно помнить, что помимо основной квитанции за оплату коммунальных услуг от ТСЖ или УК могут существовать отдельные квитанции об оплате коммунальных услуг от их поставщиков, на взносы на капитальный ремонт от соответствующего фонда, услуги связи и другие платежи. При необходимости их оплату также нужно урегулировать в договоре купли-продажи. Если этого не сделать, взносы за капитальный ремонт будет обязан оплатить новый собственник.

Перед сделкой продавец обязан взять справку об отсутствии долга из всех структур, предоставляющих жилищно-коммунальные услуги. Если после завершения сделки купли-продажи новый владелец обнаружил задолженность перед управляющей компанией, он не обязан ее оплачивать, ему должны завести новый нулевой счет. Статья 153 ЖК РФ говорит, что «обязанность оплачивать счета возникает с момента возникновения права собственности». Однако есть исключение: если вскрылась неоплата взносов на капитальный ремонт, долги переходят на нового владельца.

Часто стороны, зная о проблеме, договариваются между собой, что покупатель оплатит долг, но продавец снизит стоимость объекта. Пропишите это условие в договоре купили-продажи отдельным пунктом.

В случае покупки объекта с долгом бумаг для оформления нужно больше, но это не будет препятствовать сделке. Если же продавец скроет факт задолженности или ареста имущества, это грозит ему уголовной ответственностью. Итак, продать квартиру с недоимкой по ЖКХ можно, если нет судебного запрета.

справка из управляющей компании (запросите у продавца). Хотя покупатель и сам имеет право запрашивать справки из расчетных учреждений и коммунальных служб.
выписка из ЕГРП, чтобы установить наложенные аресты или иные обременения.
запрос в РКЦ (расчетно-кассовый центр), владеющий актуальной информацией поставщиков услуг.
помощник жителям Москвы — портал ГУ ИС, который показывает долги по квартире в любом районе города.

При заключении договора купли-продажи внимательно смотрите, не включен ли пункт о передаче недвижимого имущества с недоимками. Приложите к договору передаточный акт с показаниями счетчиков в квартире.

Если управляющая компания все-таки требует нового владельца оплатить старую задолженность, снимите копию с договора купли-продажи и выписки из ЕГРН, напишите заявление в УК с просьбой прекратить выставлять счета за период чужого владения объектом, документы передайте секретарю УК и сделайте отметку о приеме на вашем экземпляре (либо отправьте в УК заказным письмом). После этих действий попытки требования чужого долга будут считаться вымогательством и наказываться по статье 163 УК РФ.

Разберемся, какие последствия наступят за просрочку по ЖКХ:

Через 2 месяца просрочки вам придет уведомление о необходимости оплаты на протяжении 20 дней. Если оплата будет отсутствовать и дальше, то услуга будет ограничена, а потом — отключена. Узнать о задолженности можно в личном кабинете портала организации. Например, на сайте Мосводоканала. Также уведомления приходят по почте, в квитанциях на оплату. Иногда жильцам звонят и предупреждают о просрочках.

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

До официального предупреждения с требованием внести оплату в течение 20 дней электричество и воду вам не отключат. А вот дальше — это лотерея. Управляющая компания по долгам за квартплату может:

ограничить использование ресурсов. Например, вам ежедневно будут отключать горячую воду в утренние и вечерние часы;
если оплата и дальше будет отсутствовать, это обернется полным отключением коммунальных услуг.

Если нельзя частично ограничить предоставление коммунальной услуги, то у управляющей компании есть право сразу отключить ее полностью. Например, в случае с электричеством — мастер просто отрезает подачу электричества механическими способами.

Но! У нас есть нормы, которые запрещают отключать холодную воду и отопление. При применении «карательных» мер не должны страдать и другие жильцы. В частности, недопустимо отключать подачу газа, если пострадает весь подъезд.

У вас долго длится просрочка, сейчас появилась возможность рассчитаться, но частями. Например, вы начали работать и получать постоянную зарплату.

Вам необходимо обратиться в управляющую компанию и описать ситуацию. Можно договориться о реструктуризации, не обращаясь в суд. При этом вам снова подключат коммуникации, а вы сможете выплачивать задолженность и погашать текущие платежи в комфортном режиме.

Управляющая компания не соглашается на предоставление реструктуризации и требует всей оплаты сразу.

В данном случае необходимо обращаться в суд с заявлением о признании банкротства физлица. Также к заявлению прилагаем ходатайство о предоставлении реструктуризации долгов. Если у вас есть стабильный доход, и его достаточно для выплаты долга частями в течение 3 лет (36 месяцев), то такой подход сработает. Суд назначает реструктуризацию, но банкротство не признается.

Вам досталась квартира с долгами по наследству. Здесь нужно отталкиваться от суммы коммунальных долгов и статуса жилья. Важно ответить на вопрос — является ли оно для вас единственным.

Если да, то смело обращайтесь в суд с заявлением за признанием личной несостоятельности. Это позволит вам списать коммунальные долги (при долге от 300 тыс. рублей) и оставить жилье за собой.

Если квартира не является для вас единственным жильем, тут все сложнее. В банкротстве ее отберут, поэтому необходимо искать альтернативные варианты.

И уже началось исполнительное производство. Здесь уже «ничего не попишешь», делом занялись судебные приставы. Но все же, есть выход.

Можно написать заявление и обратиться в районный суд, чтобы вам предоставили отсрочку или рассрочку судебного решения. Такой вариант будет кстати для тех людей, у которых обстоятельства сложились неблагополучно. Например, уволили с работы, появились иждивенцы, человек выплачивает много долгов, есть больной ребенок и так далее. Вы сможете НЕ платить в течение 12 месяцев.

Помните, что даже после того, как началось производство в службе судебных приставов, то вы имеете право подать заявление о банкротстве.

Долги за ЖКУ при продаже квартиры могут перейти к её покупателю

Уровень платежной дисциплины по оплате услуг коммунального сектора снижается. Так, количество неплательщиков, то есть физ. лиц, не погасивших долг за услуги ЖКХ по решению суда, информация о которых была передана в НБКИ, достигло 38,3 тысяч человек. Динамика за 2021 год — рост на 8,7%. По состоянию на 1 ноября 2021 года на постоянной основе в Национальное бюро кредитных историй передают данные о неплательщиках 152 предприятий ЖКХ из 50 регионов РФ.

В НБКИ заметили, что одновременно растет и количество юридических лиц — неплательщиков за ЖКХ, информация о долгах которых также передается в бюро. За год их уже насчитывается около 3,6 тыс. единиц. А увеличение числа с начала года составило 2,9%, так как на 1 января 2021 года таких должников насчитывалось 3,5 тыс.

В соответствии с федеральным законом №218 «О кредитных историях», с 2015 года в кредитных историях граждан и организаций фиксируется информация о факте неисполнения в 10-дневный срок решений суда по внесению платы за коммунальные услуги. При этом передача данных в бюро кредитных историй осуществляется самими предприятиями, предоставляющими услуги ЖКХ.

Кредитная история является, по сути, документом о состоянии финансовой репутации и платежной дисциплины гражданина по всем его долгам. Поэтому внесение в нее записи о неисполненном решении суда по оплате услуг ЖКХ означает существенное усложнение получения последующих кредитов или же значительное ухудшение их условий.

А это — повышение ставки, снижение срока и сумму кредита. При этом информация о не погашенной по решению суда задолженности за услуги ЖКХ доступна всем кредиторам — банкам, микрофинансовым организациям, ломбардам, лизинговым компаниям и даже операторам инвестиционных платформ.

В настоящее время предприятия ЖКХ, заинтересованные в сокращении дебиторской задолженности, наладили передачу в НБКИ не только информации по крупным долгам за ЖКУ, но и по менее значительным суммам задолженности, отметил генеральный директор НБКИ Александр Викулин.

Не важно, по какой причине, но, если возникли долги по коммуналке, ЖК предусматривает штрафы и пени в рамках невыплаченной суммы. А УК вправе осуществить частичное или полное ограничение по снабжению ресурсами.

Важно! По закону, можно продавать приватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам, но не в случае ее ареста судебными приставами.

Последовательность этапов при процессе сделки:

Договориться с покупателем о возможной стоимости квартиры и о том, кто и как будет выплачивать долг.
Собрать документы.
Заключить договор предварительного характера (в нем можно указать результат соглашения).
Погасить долг или передать его покупателю, как было условлено сторонами.
Подписать основной договор купли-продажи.
Оформить переход собственности новому владельцу.

Помимо подписанного соглашения между двумя сторонами о наличии долгов, и том, кто будет их оплачивать, необходим целый перечень документов (оригиналы и копии):

паспорта, ИНН и свидетельства о рождении детей, и всех, кто зарегистрирован в квартире, плюс справка о семейном составе;
свидетельство о браке, разрешение от мужа (жены) и органов опеки на сделку с имуществом;
если квартира приватизирована, и есть несколько долевых собственников, нужно согласие, заверенное у нотариуса (либо их личное присутствие);
документы на собственность квартиры, в т. ч. из ЕГРН;
кадастровый и технический паспорта на продаваемую недвижимость;
план БТИ, акт оценки помещения;
справка о текущем состоянии л/с из УК;
реквизиты счета в банке.

Также необходимо взять документ, что квартира не находится у приставов под арестом.

Покупатель, на этапе переговоров, вправе потребовать у продавца документы, согласно которым в данном объекте нет долгов, никто не прописан (либо гарантийный срок их выписки) и не было проведено незаконных перепланировок.

Пошаговый процесс сделки:

продавец собирает документы и извещает приобретателя о наличии долга;
переговоры и подписание предварительного договора купли-продажи;
из квартиры выписываются все жильцы, что документально подтверждается;
оплачиваются долги;
подписывается основной договор;
перечисляются денежные средства за квартиру, и оформляется право на собственность новым владельцем с получением подтверждающего документа из ЕГРН;
ставится в известность УК о смене собственника;

Бывший владелец уведомляет налоговый орган и платит налог. Новый обладатель квартиры имеет право получить 13 %-й налоговый вычет от выплаченной суммы.

Можно ли и как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам?

Чтобы продать законно квартиру с долгом по квартплате, люди часто прибегают к следующим способам.

Метод самый простой и понятный. Торговец обнуляет всю сумму долга из личных доходов. Преимущество в том, что для сторон это удобно и безопасно. Но неприятным моментом может стать отсутствие денег.

Стороны договариваются об авансе, который пойдет на аннулирование долга. У продовца есть шанс сделать все без дополнительных затрат. Покупателя, не идущего на компромиссы, придется мотивировать, снижая цену.

Возможные нюансы продажи

Владелец жилья имеет право продать квартиру с долгами или без таковых. Если за время его владения квартира не была отчуждена или арестована, то после ее продажи вся задолженность числится за ним в течение 3 лет. Потом просто списывается. Требование вернуть долг после истечения срока давности, даже через суд, – незаконно.

Приобретатель, не взявший на себя долги за коммунальные услуги, вправе не оплачивать их. Все начисления, за которые он обязан платить, начинаются с даты регистрации его, как собственника. Все угрозы по прекращению подачи ресурсов неправомерны. Можно смело обратиться в прокуратуру. А вот долг по капитальному ремонту, согласно 158 ст. ЖК, переходит к нему в полной мере.

УК не может передать долги другим лицам. Это уголовно наказуемо.

В случае покупки квартиры с долгами, когда клиент согласен взять их на себя, необходимо оформить согласие письменно и описать все нюансы. Либо он покупает квартиру по меньшей стоимости и сам выплачивает всю сумму. Либо дает задаток, из которого торговец погашает накопленный долг. В предварительном договоре должны быть прописаны все суммы и сроки выплаты. Соглашение пишется свободно, но с учетом делового языка. Оно должно содержать личные и паспортные данные, информацию о недвижимости, дату и подписи обеих сторон.

Предварительный договор считается официальным документом, лучше не экономить, и оформить его в нотариальной конторе. После заключения основного договора с перенесением всей информации предварительный уничтожается.

Стал собственником по договору купли-продажи