Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обзор рынка земельных участков Ленинградской области в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, говорит, что рост цен на землю, наблюдавшийся в прошлом году, последний раз подобную динамику имел в 2008 году. «Обычно рынок жилья подогревается тревожными и паническими настроениями граждан. И когда начинается угроза кризиса, люди активно покупают квартиры, как произошло и в этом году. В результате жилой девелопмент находится на подъеме, девелоперы формируют свои адресные программы и покупают земельные участки в больших объемах. К тому же в этом году наладился механизм расчетов через эскроу-счета и, соответственно, проектного финансирования, что улучшило функционирование рынка жилого девелопмента и дополнительно стимулировало спрос на земельные участки под застройку»,— считает он.
В первом квартале 2020 года завершались сделки, заявленные еще в 2019 году. Самой крупной из них стала покупка участка 41 га Setl Group в Стрельне. Во втором квартале наблюдалось массовое затишье в связи с самоизоляцией и бизнес-паузой в стране, поэтому самой значимой сделкой стало приобретение готового участка 3,9 га на Малоохтинском проспекте (бывший завод «Буревестник») ГК Legenda у компании AAG. «Сумма сделки не раскрывалась, но рыночная стоимость участка с проектом находится в диапазоне 75–100 тыс. рублей за квадратный метр участка. Пожалуй, это самое дорогое приобретение года по удельной стоимости участка»,— вспоминает госпожа Козлова.
В третьем квартале начался настоящий бум приобретений. Активизировались продажи новостроек, у застройщиков появились свободные ресурсы, и застройщики начали активно обновлять земельный банк. В ход пошли даже проекты без готовой документации. Самой значимой сделкой стала покупка на намыве Васильевского острова 143 га земли «Группой ЛСР». В четвертом квартале самыми крупными участками обзавелась все та же «Группа ЛСР». Она приобрела участок площадью 20 га на Автовской улице (территория ДСК-3), ГК «ПИК» пополнила банк 40 га в Янино и 2,4 га в Кудрово, Seven Suns Development приобрела в совокупности три участка площадью 16,5 га в Каменке по соседству с ЖК «Шуваловский».
«Таким образом, можно говорить, что все подготовленные участки, выставленные в 2020 году на продажу, были приобретены. Выход нового предложения будет связан с реализацией банками участков, на которые обращено взыскание, неподготовленных участков»,— рассуждает госпожа Козлова.
По торгам Фонда имущества Петербурга в 2020 году состоялось всего пять сделок по продаже прав аренды земельных участков, из которых по трем участкам — по правам, не связанным со строительством: на Кондратьевском проспекте (575 кв. м), в Угольной гавани (2594 кв. м), на Петровской улице (5650 кв. м). Один участок был приспособлен под ремонт автомобилей на Торфяной дороге, а участок на Зотовском проспекте площадью 1,2 га — под строительство объекта легкой промышленности. Таким образом, Фонд имущества не сыграл значимой роли в ситуации на рынке земли Санкт-Петербурга, отмечает госпожа Козлова.
Дмитрий Щегельский, гендиректор агентства недвижимости «Бенуа», подтверждает слова коллеги: «Застройщики приобретали практически все, не обращая внимания на наличие разрешительной документации на строительство. В Петербурге в черте города земли почти не осталось. Особенно дефицит земли ощущается в центральных районах. Застройщики готовы были приобретать даже небольшие участки (менее 0,5 га), которые ранее рассматривали очень неохотно».
Анна Прозорова, директор департамента недвижимости ООО «Лахта Плаза», добавляет: «В 2019 году из-за перехода на эскроу-счета к покупкам новых участков застройщики относились очень осторожно и даже капризно. На фоне роста спроса, вызванного льготной ипотекой, девелоперы очень активно занялись пополнением земельного банка. Причем сейчас застройщики рассматривают и покупают те участки, которые раньше были им неинтересны из-за отсутствия разрешительной документации или неудачной локации».
«На фоне сокращения доступных для жилого девелопмента площадок в черте города застройщика рассматривают территории, требующие корректировки функциональной зоны. В результате в 2020 году мы увидели примеры реализации площадок с действующими на них спекулятивными складскими объектами в черте Санкт-Петербурга для дальнейшего редевелопмента под жилую функцию. Особым интересом на рынке также пользуется покупка исторических зданий для реконструкции. Например, компания «Еврострой» приобрела комплекс исторических построек на Галерной улице и лоты в доходном доме Карла Шрейбера на Захарьевской улице»,— отмечает господин Косарев.
«На рынке имеется откровенно немного участков, а те, которые есть, в большинстве своем не позволяют быстро выйти на стройку. Но при этом участки продаются по очень высоким ценам. Это связано с тем, что лендлорды держат в голове некую цифру, часто в валюте, ниже которой они не готовы продать участок. Причем большинство из них, не являясь профессиональными девелоперами, не осознают, что с течением времени их участки становятся не дороже, поскольку на них можно будет построить меньше жилья. Из года в год инвестиционные правила, устанавливаемые городом, становятся более затратными для застройщиков (школы, детские сады, поликлиники), а градостроительные параметры и ограничения жестче (в части исторического поселения, исторических зданий, СЗЗ). Впрочем, когда у обоих участников рынка — продавца земли и ее покупателя — есть намерение заключить сделку, то они всегда найдут компромиссы, согласуют цену и условия сделок и договорятся»,— указывает Анна Смольная. Она говорит, что компания «ЮИТ Санкт-Петербург» находится в активном поиске земельных участков и намерена в значительной мере пополнить свой земельный банк в 2021 году. «На неподготовленные участки роста цен не предвидится в 2021 году, а вот за участки, на которые можно быстро выйти на стройку и с чистыми документами, застройщикам придется поторговаться»,— отмечает эксперт.
Виталий Коробов, директор группы «Аквилон», рассказал: «Наша компания также увеличила резерв, но мы всегда придерживалась позиции поступательного развития и постоянно находимся в поиске интересных участков. В прошлом году мы приобрели земельные участки площадью 10 га под строительство 200 тыс. кв. м жилой недвижимости. Земельный банк компании пополнился на 3,8 га на намыве Васильевского острова в Петербурге и на 6,2 га в Кудрово Ленобласти».
Александр Андрианов, первый вице-президент Glorax Development, говорит, что два года назад темпы приобретений участков скорректировались из-за перехода застройщиков на работу по эскроу-счетам. Девелоперы были не готовы приобретать наделы без готовой документации, на перспективу, когда было сложно спрогнозировать возможность застройки. «В 2020 году ситуация изменилась: появление программ льготной ипотеки и низкие ставки по депозитам привели к ажиотажному спросу на жилье и существенному росту цен. На этом фоне застройщики начали активно пополнять земельный банк. Кроме привлекательных участков, нередко рассматривались предложения, которые ранее не обращали на себя внимания. Glorax Development последний год изучал различные площадки в Петербурге и Ленинградской области. И мы убедились, что в черте города свободных участков с подготовленной документацией практически не осталось: большинство наделов имеет разного рода ограничения. Тем не менее несколько сделок по приобретению земли мы уже закрыли и ближайшее время заявим о выводе на рынок нового проекта»,— делится эксперт.
Дмитрий Шафоростов, руководитель агентства недвижимости «Ваша квартира», полагает, что, помимо пандемии, причиной оживления застройщиков в 2020 году стало то, что многие компании закупились землей под новые проекты в 2017–2018 годах. «Срок реализации проектов составляет два-три года. В итоге к 2020 году пришло время пополнять земельные банки»,— поясняет он.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис», считает, что в качестве ключевой тенденции можно выделить смещение спроса инвесторов к земельным участкам. «В 2020 году на них пришлось более 60% сделок, хотя еще годом ранее большую долю (около 70%) инвестиционных сделок составляли покупки участков с существующими активами,— отмечает эксперт.— Также среди тенденций 2020 года — интерес девелоперов к историческим зданиям под реконструкцию и смещение спроса в сторону локальных небольших пятен в хороших локациях с развитой инфраструктурой (например, участок в Московском районе, приобретенный RBI, или участок в Калининском районе, приобретенный ЮИТ,— 0,35 и 0,3 га, соответственно)».
Господин Пальянов отмечает, что в целом сейчас на рынке земельных участков наблюдается повышенный спрос при дефиците высоколиквидного предложения. «Высокий спрос на первичную недвижимость в мае — сентябре 2020 года вместе с ростом стоимости квадратного метра привел к росту капиталов девелоперских компаний и к логичному решению вкладываться в участки под строительство, в том числе и в те, которые требуют дополнительных инвестиций для подготовки под жилое строительство или предполагают редевелопмент территории»,— считает он.
- Ограниченный выезд зарубеж
- Периодически возникающие ограничения привычного образа жизни
- Перевод части работников на удаленный режим работы
- Льготная сельская ипотека
- Инвестиционный интерес в связи с заметным ростом цен (например, по сравнению с депозитными ставками).
- Сильно выросшие цены на квартиры в СПб
- Рост арендного рынка за городом, вызванного выросшим спросом на загородную недвижимость, как долгосрочную так и посуточную.
В целом будут действовать факторы, влияющие как на рост рынка, так и на его замедление и даже спад. Трудно однозначно утверждать, какой тренд будет реализован. Перечислим основные.
Факторы, влияющие на замедление и остановку роста:
- сезонное снижение активности приведет с выравниванию спроса и предложения
- повышение процентной ставки ЦБ РФ до 7,5% и, как следствие, рост процентной ставки по ипотеки,
- введение госрегулирования в строительство домов на ИЖС участках путем создания реестра проектов частных домов (завершился конкурс на создание типовых проектов частных домов)
- вымывание привлекательных предложений по цене и месту, и как следствие переход части покупателей в «режим ожидания» появления новых интересных предложений. На подготовку новых проектов уходит от 1 до 3-х лет. Сразу выбывающие хорошие предложения не восполнить
Факторы, влияющие на продолжение роста рынка:
- программа развития сегмента ИЖС в рамках национального проекта «Жильё и комфортная среда»
- сокращение числа ликвидных предложений в посёлках с высокой степени готовности побуждает девелоперов повышать цены на остающиеся участки, понимая, что скоро они не смогут построить новые посёлки
- снижение цен на строительные материалы в «не сезон» должны подтолкнуть спрос на заключение договоров подряда, закупку в зимне-весенний период строительных материалов «в прок» и рост строительства домов в посёлках. Чем живее строятся дома в посёлках, тем лучше раскупаются земельные участки.
- разрабатывается постановление Правительства РФ о распространении программы льготной ипотеки на ИЖС по ставке 7-8% годовых,
- упрощение процедуры подключения к инженерным сетям объектов ИЖС, как следствие снижение цен на инженерную подготовку участков и повышение их ценовой доступности. Хотя мы считаем, что данный фактор начнет себя заметно проявлять не ранее чем через 2-4 года,
- крупнейшие застройщики проявляют интерес к загородному формату (ПИК, ЛСР, Эталон, Самолет). Но скорее всего их центр интересов будет направлен в сторону многоквартирного домостроения. Вряд ли в ближайшие 2-3 года они активно выйдут на рынок ИЖС пока не сформируется госрегулирование и проектное финансирование. А после этого они могут вытеснить многих не больших девелоперов масштабом строительства и соответственно снижением цен. Но не факт, что все частники поддержат идею жизни в регламентированной застройке,
- готовится законопроект о распространении проектного финансирования и счетов эскроу для новых проектов коттеджных посёлков
- в перспективе к 2024 году будет запущено массовое индивидуальное жилищное строительство. Все вопросы оформления возьмут на себя профессиональные застройщики, а не собственники. Документы переведут в электронный вид, что сократит время на оформление, а значит и затраты.
Так средняя цена на земельные участки в КП Сосновские горки выросла на 50% менее чем за 1 год. Цена на земельные участки в КП Разметелево уже поднималась трижды и в декабре 2021 планируется вновь повышение. На некоторые участки цена выросла с 90 000 рублей до 180 000 рублей за сотку. Т.Е. на 100%. В среднем цена выросла на 70% за год.
Это объясняется, в частности, возможностью без проблем оформить «прописку» – хотя надо признать, что при наличии в собственности городской квартиры регистрация в загородном доме оказывается не слишком актуальной.
Вторым преимуществом земельных участков ИЖС часто называют то, что они, как правило, располагаются в более выигрышных местах – в границах населенных пунктов, где имеется вся необходимая для жизни инфраструктура.
Но и тут есть нюанс: в последние годы в границы населенных пунктов были включены многие участки из числа бывших садоводств. Даже если категория такого земельного надела успешно изменена на ИЖС, по факту это может быть «чистое поле», без инфраструктуры.
Кроме того, эксперты загородного рынка не устают повторять, что для строительства коттеджа на землях ИЖС необходимо получать разрешение, а потом еще и сдавать построенный дом специальной комиссии, вводить его в эксплуатацию.
По словам Вероники Перфильевой, старшего юриста практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры», разрешение на строительство жилого дома необходимо получать в администрации того поселения, где находится земельный надел.
«В список документов, необходимых для получения разрешения на строительство, входят правоустанавливающие документы на землю, градостроительный план земельного участка, схема его планировочной организации», – добавил юрист ГК «Экотон» Виталий Столяров.
На самом деле до недавнего времени многие покупатели старались приобретать под строительство загородных домов участки сельскохозяйственного назначения (если не нужна «прописка»), потому что они дешевле, по качеству могут быть такими же, как ИЖС, а для строительства не требуется разрешения.
Однако начиная с 2013 года Росреестр стал периодически отказывать в регистрации загородных домов, расположенных на сельхозучастках. А в 2016 году в Земельный кодекс и вовсе были внесены изменения, фактически запрещающие строить капитальные дома на земле, предназначенной для ведения хозяйственной деятельности.
Поэтому земельные участки под ИЖС сегодня востребованы прежде всего теми, кто планирует возводить именно коттедж для постоянного проживания, но не хочет проблем с законом.
Покупателей земельных участков под ИЖС обычно интересуют наделы, расположенные в пределах 15-30 км от кольцевой автодороги. Все, что дальше, рассматривается как дачная местность.
Таким образом, в зону поиска входят пригородные локации Всеволожского, Ломоносовского и Тосненского районов. Выбор земельных участков под ИЖС на вторичном рынке этих территорий достаточно широк. Но давайте посмотрим, каковы там цены, можно ли купить участки со статусом ИЖС недорого.
Всеволожский район на протяжении многих лет является лидером в плане спроса на земельные участки, поэтому недорогих вариантов там немного. По словам риэлторов, доступные пятна под застройку лучше всего искать в восточной части района – в 20-30 км от КАД (скажем, в деревнях Ириновка, Борисова Грива, Лепсари). Стоимость участков ИЖС площадью 10-12 соток здесь составит порядка 1,5 млн руб.
На севере Всеволожского района приобрести землю по цене до 2 млн руб. еще недавно было крайне проблематично. Однако, как отмечает директор департамента загородной недвижимости корпорации «Адвекс. Недвижимость» Станислав Азацкий, учитывая снижение платежеспособности населения, продавцы вынуждены скидывать цены.
В отношении участков под ИЖС уменьшение стоимости зачастую достигает 10-15%. Такая тенденция заметна не только во Всеволожском, но и в других районах Ленобласти, а вот в исторических пригородах Петербурга (Курортном, Пушкинском, Петродворцовом районах) такого, к несчастью для покупателя, не наблюдается.
Загородные участки в Ленобласти дорожают быстрее, чем в границах Петербурга
Надо сказать, что в конце зимы спрос на земельные участки не очень высок. Покупателям лень в холодную погоду ехать за город, продавцы еще не занимались предпродажной подготовкой собственных наделов.
Однако тот, кто уже определился с локацией и параметрами участка, вполне может совершить выгодную покупку, попросив у собственника скидку за счет совершения сделки в несезон.
При этом нужно помнить, что участок, покрытый снегом, довольно сложно оценить на предмет скрытых дефектов, некачественного дренажа и т. д. Потому не стоит приобретать в зимнее время участки в низинах, на сложных рельефах, в лесу.
Но многие покупатели начинают в феврале изучать предложение земельных участков, чтобы совершить сделку в марте – уже, конечно, без скидок, зато с возможностью внимательно осмотреть и всесторонне оценить предлагаемый вариант.
Текст: Алексей Резенков Фото: Алексей Александронок
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- купить комнату
- 1-комнатные квартиры
- 2-комнатные квартиры
- 3-комнатные квартиры
- снять комнату в квартире
2020 и 2021 годы стали нетипичными для российской экономики, но самую неожиданную динамику продемонстрировал рынок недвижимости. Обычно эта сфера экономики первой страдает от кризиса – однако на этот раз застройщики вышли из пандемического периода на гораздо более выгодных позициях, чем они были до него.
Напомним: до пандемии рынок жилой недвижимости не стагнировал, но уже проходил пик своего роста – например, в Москве девелоперы жаловались на спад спроса на жилье, завлекали покупателей акциями и скидками. В такой ситуации введение локдауна могло нанести серьезный урон бизнесу – из-за оттока мигрантов строительным компаниям не хватало работников, а оставшихся распустили по домам на самоизоляцию. А главное – покупатели не спешили бы вкладываться в жилье, потеряв часть доходов из-за вынужденного простоя.
Но запуск правительственной программы по льготной ипотеке изменил все – спрос не просто вырос, покупатели сначала «смели» самые доступные и выгодные предложения, потом переключились на новые проекты и «неликвид», а застройщики запустили максимум новых проектов. Естественно, цены на жилье выросли – и выросли так, что примерно в начале 2021 года нивелировали весь положительный эффект от снижения ипотечной ставки ниже 6,5% годовых.
Официальные лица и представители государственных ведомств в России обычно не торопятся давать свои прогнозы, если дело касается цен – как правило, чиновники ограничиваются обещанием принять меры, чтобы цены росли не очень быстро. Например, еще в январе 2021 года президент Владимир Путин обратил внимание на дисбаланс финансовых возможностей населения и цен на жилье в новостройках. В апреле с этим согласилось Министерство экономического развития – в ряде регионов обнаружили перегрев рынка, и обвинили во всем льготную ипотеку.
Ближе к июлю все чаще звучали призывы отменить госпрограмму – в том числе и от руководства Центробанка. Например, Эльвира Набиуллина советовала оставить программу только в 25 регионах из 85, но в итоге решение было принято в другом виде.
Чуть позже о росте цен высказался вице-премьер Марат Хуснуллин (кроме прочего, курирует строительную отрасль в правительстве). По его словам, кроме льготной ипотеки причиной роста цен на недвижимость стали рост цен на стройматериалы, а также дефицит строителей из-за нехватки мигрантов. Тем не менее, тогда же Хуснуллин попросит руководство Федеральной антимонопольной службы проверить ситуацию с ценами. А еще – создать штаб по анализу цен на жилье.
С тем, что цены на недвижимость в России продолжат расти, согласны все – расходятся лишь мнения касательно того, насколько существенным окажется рост. Если за полтора года цены выросли на 30-40% (а кое-где – гораздо сильнее этого), сложно ожидать, что в следующем году рост замедлится до однозначной цифры. С другой стороны, исчерпание госпрограммы-2020 и ужесточение денежно-кредитной политики могут сильно сократить ипотечное кредитование, что отразится и на рынке жилья.
Опрошенные нами эксперты дали разные прогнозы касательно роста цен. Так, некоторые считают, что рост продолжится, а о снижении цен не стоит даже думать:
- председатель правления ИК «Евроинвест» Андрей Березин: никаких предпосылок остановки роста цен нет. Стройматериалы становятся дороже, как и рабочая сила, а покупатели квартир по ДДУ уже почти не перепродают их до завершения строительства – поэтому баланс спроса и предложения будет таким, что цены будут расти и дальше;
- руководитель департамента маркетинга и продаж Клубного дома «TURGENEV» Алексей Непейвода: единственный вариант снижения цен – это сценарий, когда владельцы «инвестиционных» квартир массово начнут от них избавляться, тогда цены могут кратковременно снизиться на 4-9%. Но сейчас предпосылок к снижению цен нет – стройматериалы за год подорожали от 30 до 200% и более, поэтому стоит готовиться к дальнейшему росту цен;
- директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов: рост цен на квартиры может остановиться, но загородная недвижимость подорожает на 10-20%, а то и больше. Все дело в том, что на рынок выйдет большой объем нового вторичного жилья (те самые «инвестиционные» квартиры), поэтому такое жилье будет дешеветь, а новостройки – стоять на месте. В то же время сегмент загородных домов становится более привлекательным.
При этом все опрошенные эксперты соглашаются с тем, что события 2020-2021 годов вряд ли можно было вообще предвидеть – то есть, и к новым прогнозам приходится относиться с изрядной долей скепсиса.
Некоторые эксперты солидарны с Виталием Мутко и прогнозируют рост цен на уровне около инфляции:
- коммерческий директор компании «Хрустальный Девелопмент» Кристина Яковенко: цены будут держаться на прежнем уровне или медленно расти – в основном, за счет того, что ипотечные программы все еще работают. В целом в 2022 году цены стабилизируются, но на рынке загородной недвижимости все будет не так хорошо – из-за новых требований от государства строительство подорожало, а вслед за ним – и сама недвижимость;
- владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский: в сегменте загородной недвижимости стоит ожидать прихода льготной ипотеки, но из-за сложности такого инструмента и не очень выгодных условий цены на такое жилье вырастут незначительно и в пределах инфляции (до 5-10% по итогам 2022 года);
- генеральный директор агентство недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский: цены в 2022 году расти не будут, и даже могут скорректироваться на 5%. Это связано с тем, что рынок недвижимости перерос пик и перешел в стадию стагнации – например, в 2008-2009 годах из-за кризиса цены падали в среднем на 2% каждый месяц. А если наступит новый кризис, цены упадут еще сильнее;
- основатель корпорации S. Holding Алексей Шепель: цены на жилье в новостройках должны стабилизироваться. Застройщики нарастили предложение, но все желающие уже оформили кредиты и купили себе жилье – соответственно, с ростом предложения и падением спроса цены устремятся вниз. А вслед за новостройками отправится в пике и вторичный рынок;
- ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич: рынок уже проходит этап стабилизации, и дальнейшего роста цен пока не заметно. Ажиотаж будет спадать в течение полгода, а затем цены даже могут начать снижаться – пусть медленно и постепенно, и даже не в ближайший квартал;
- генеральный директор агентства БОН ТОН Наталия Кузнецова: цены могут снизиться за счет того, что застройщики будут предлагать собственные программы субсидирования процентных ставок и рассрочки. К тому же на спад спроса повлияет рост ключевой ставки и повышение ставок по ипотеке.
- Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» считает, что в 2022 году цены незначительно вырастут (сопоставимо с темпами инфляции) лишь на самые востребованные проекты. Стандартным жилым комплексам с мелкой нарезкой жилых помещений, чтобы хоть как-то сохранить своих покупателей, придется подешеветь.
Кстати, непростые времена ждут вскоре и арендодателей. Многие россияне скупали квартиры весной-летом 2020 года, чтобы только спасти свои деньги – жить они там пока не планируют, предпочитая сдавать в аренду. А появление тысяч новых объектов на рынке аренды жилья грозит существенно снизить ставки арендной платы, и как итог – окончательную рентабельность такого приобретения.
Программа льготной ипотеки так перегрела рынок в 2020 году, что к началу 2021-го эффект от удешевления кредитов был полностью нивелирован. То есть, получая кредит сейчас по ставке в 5,8% годовых, клиент будет платить банку больше, чем если бы купил такую же квартиру в апреле 2020 года под 10% годовых (при этом рост цен на жилье никаким рефинансированием не сбить).
Расчеты показывают – те, кто взял ипотеку по госпрограмме в самом ее начале, и даже взял первоначальный взнос в кредит, скорее выгадали от этого. Но чем дальше – тем менее выгодным становится такое приобретение. Сейчас цены растут – но что будет дальше и когда лучше купить квартиру
Учитывая все, что мы знаем на сегодня, можно сказать следующее:
- цены в 2022 году, даже если остановятся, намного ниже уже не будут;
- процентные ставки по ипотеке будут только расти;
- серьезного пересмотра госпрограммы «для всех» не планируется;
- из-за роста цен на стройматериалы делать какие-либо прогнозы становится еще сложнее.
То есть, по всем внешним признакам покупка квартиры уже не будет выгоднее, чем она сейчас. Тем не менее, некоторые эксперты советуют все же не спешить – из-за урезания госпрограммы, банки и застройщики уже скоро начнут завлекать клиентов специальными предложениями. Например, дать покупателю крупную скидку или разрешить оформить кредит с субсидированием процентной ставки.
Поэтому самый простой совет – ориентироваться на свои потребности и возможности. Если у семьи достаточные доходы, чтобы оформить ипотеку, а квартира нужна – не стоит откладывать решение до лучших времен.
Тенденции формирования цены просматриваются уже сейчас: банки стали повышать базовые процентные ставки, поэтому мы не видим никаких предпосылок остановки роста цен и тем более их понижения.
Я вижу несколько основных факторов продолжения роста цен. Во-первых, стройматериалы и рабочая сила становятся дороже, а товарная линейка на рынке, наоборот, сужается. Новые проекты, которые сейчас выходят в продажу, по цене сравнимы с теми, которые уже 1-1,5 года находятся в продаже.
Во-вторых, происходит сокращение переуступок – раньше выгоднее было покупать у перекупщиков, но сейчас это не имеет смысла.
А в-третьих, так как в продажу выходит все меньше лотов, покупатели все чаще оставляют объекты для себя.
И это только основные факторы, поэтому понижения цен ждать не приходится.
Несмотря на то, что Центробанк пытается сдержать инфляцию, повышая ключевую ставку, цены на недвижимость продолжат свой рост. Рост будет плавным, в некоторых сегментах незначительным. Точно не стоит ждать резких скачков, в 2022 году на стоимость недвижимости продолжат оказывать влияние те же факторы, что в 2021, но менее интенсивно.
Основное влияние на динамику будет оказывать рост себестоимости строительства. В цене растут не только все импортные комплектующие и отделочные материалы, но и внутренние. Например, такие, как дерево и алюминий, поставщикам выгоднее продавать их на экспорт, чем реализовывать в России. Только за этот год цены на материалы выросли на 30% — 200% и более:
- фанера подорожала на 242%, с 33 тыс. за кв. м до 113 тыс.,
- арматура — на 142%, с 33 до 80 тыс. за тонну,
- бетон — на 33%, до 6 тыс. за кубометр без учета доставки.
По прогнозам цены продолжат свой рост, как минимум до конца 2021 года.
Также стоит учитывать, что и стоимость земли под строительство жилой недвижимости выросла. Другим не маловажным фактором является рабочая сила, за время пандемии она тоже выросла в цене. Из-за закрытых границ найти специалистов сложно, а зарплаты уже имеющихся сотрудников выросли на 20 — 40%. Если раньше разнорабочий получал на руки 50 — 70 тыс., то сейчас это 70 — 90 тыс. рублей.
Что немаловажно, в 2019 — 2020 годах вышло много проектов, ввод в эксплуатацию которых запланирован на 2022 год. Так в самой финансовой модели жилых комплексов заложено повышение цен по мере готовности объектов. Только в Клубном доме Turgenev цена со старта продаж выросла почти в 2 раза, с 650 тыс. за квадратный метр в конце 2019 года до 1,2 млн. в третьем квартале 2021 года. В доме сейчас завершены монолитные работы и до передачи ключей покупателям в 3 квартале 2022, мы прогнозируем повышение еще минимум на 30%. Что является хорошими показателями для инвесторов.
Стоит отметить вероятность, что в сегментах комфорт и бизнес к моменту завершения строительства домов, когда цены приблизятся к максимуму, на рынок поступят инвестиционные квартиры, которые приобретались не для решения жилищного вопроса, а для сохранения капитала в 2020 и 2021 годах с использованием льготной ипотеки. Это вместе со снижением покупательской активности и ростом ставок по ипотечным кредитам может замедлить рост цен на жилье в этих сегментах. Если квартиры инвесторов выйдут на рынок массово и на небольшой период времени, средняя стоимость квартиры может даже снизиться на 4 — 9%, но только на этот период.
Звездный час земельного рынка
Действующий Закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ объединил ведение кадастрового учета и регистрацию прав.
Поэтому со дня его введения земельным участкам больше не присваивают статус «временный». А вот что касается тех объектов, которые уже стояли на тот момент на учете как «временные», для их существования отведен конкретный срок — до 1 марта 2022 года.
После этой даты записи о таких земельных участках будут аннулированы. Тогда их владельцам придется заново выделять свои участки (если это удастся, конечно), ставить их на кадастровый учет и оформлять свои права на них.
А до тех пор они не смогут заявить, что этот земельный участок им принадлежит.
Например, мужчина получил участок от администрации в аренду для строительства жилого дома. Участок был со «временным» статусом. В течение отведенных законом пяти лет мужчина не успел закончить строительство дома, и данные об участке исчезли из ЕГРН.
Ему пришлось в судебном порядке доказывать свое право собственности на дом и восстанавливать сведения об участке в базе кадастрового учета (Гаврилов-Ямский р-й суд Ярославской обл. — решение № 2-147/2020).
Чтобы не доводить свой участок до «полного исчезновения», владельцам настоятельно рекомендуется в срок до 1 марта 2022 г. подать документы в МФЦ для государственной регистрации своих прав на участок.
Например, садовый участок, выделенный до 2001 года, можно сейчас оформить в собственность бесплатно, на основании справки СНТ о его выделении.
| / / Договор на будущее
Несмотря на ужесточение законодательства о долевом участии граждан в строительстве многоквартирных домов и иных объектов, на рынке еще встречаются иные, кроме заключения договоров долевого участия, схемы. И среди них есть и пока довольно редкие |
/ КОНЪЮНКТУРА / Делиться или не делиться?
Sharing-economy быстро захватывает все новые сферы нашей жизни, растет количество предприятий, использующих принцип совместного потребления. |
/ СКЛАДЫ / Склады нарасхват
Деловая встреча «РаСКЛАД-2022: чем живет и чего ожидает рынок складской недвижимости?» |
| / АПАРТАМЕНТЫ / Сервисные апартаменты – высокий сезон 2021
Высокий сезон – 2021 для сервисных апарт-отелей Петербурга выдался куда более урожайным, чем для классических гостиниц |
/ АПАРТАМЕНТЫ / Апартаменты на завтрак
Социальная нагрузка убьёт рынок апартаментов. Проблемы и перспективы апарт-отелей участники рынка обсуждали в ресторане Sky & Gardens |
/ СКЛАДЫ / Коммерческая недвижимость СПб и Ленобласти — склады
По данным Knight Frank St Petersburg, себестоимость строительства складов в городе увеличилась в среднем на 23% за прошедший год |
| / ЗЕМЛЯ / Гаражная амнистия
С 1 сентября вступает в силу федеральный закон о «гаражной амнистии» сроком на пять лет |
/ КОНЪЮНКТУРА / Продукты питания, прогноз роста электронной коммерции к 2024 году
Продукты питания становятся самой быстрорастущей категорией на рынке электронной коммерции |
/ ЗЕМЛЯ / Участки под промышленные объекты в Петербурге теперь будут предоставлять без торгов
В третьем чтении приняты поправки в городской закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования». |
| / ОФИСЫ / Коммерческая недвижимость СПб — коворкинги Санкт-Петербурга
Обзор Knight Frank: На сегодняшний день в Санкт-Петербурге насчитывается более 50 коворкингов общей площадью 45 тыс. кв. м. Средняя площадь коворкинга составляет около 780 кв. м. |
/ КОНЪЮНКТУРА / Электронная логистика
Рывок сегмента e-commerce, случившийся в пандемию, привёл к новому витку развития рынка складов. Действующих площадей бизнесу не хватает, хотя новые девелоперские проекты заявляются достаточно активно. В том числе и в Петербурге Прошлый год был одним из лучших в истории загородного рынка. Пандемия вызвала как минимум три волны ажиотажного спроса. В апреле в стремлении уехать из города любой ценой были арендованы все пригодные для жизни загородные дома. Затем наступил период эмоциональных покупок. «Летом возник ажиотажный спрос, когда скупили практически все ликвидные варианты», — вспоминает ситуацию на рынке Ленинградской области гендиректор ГК “Омакульма” Виолетта Басина. «Сначала за неделю-полторы раскупили все готовые дома в поселках. Потом те, что были в состоянии white box, то есть с предчистовой отделкой. Затем стали приглядываться к домам с высокой степенью готовности. В это время не продался только откровенный неликвид», — описывает ситуацию на подмосковном рынке заместитель гендиректора компании «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина. Третья волна ажиотажного спроса прокатилась осенью. Следствием ажиотажного спроса стал рост цен. В Подмосковье коттеджи подорожали на 15–25%, примерно так же подорожала малоэтажка и около других российских мегаполисов. «Цены на загородном рынке Ленинградской области выросли в среднем на 30 процентов. Существеннее всего подорожали земельные участки — на 30–40 процентов за год», — рассказывает Виолетта Басина. В Ленинградской области за 2020 год было продано рекордное количество частных домов. Весну этого года рынок коттеджных поселков встретил в двойственном положении: спрос по-прежнему есть, но он уже гораздо меньше, чем в прошлом году, как и количество сделок. С одной стороны, налицо дефицит предложения. В прошлом году с рынка были «вымыты» все объекты с высокой степенью готовности. С другой стороны, спрос снизился после ажиотажного 2020 года. Негативное влияние на спрос оказал и скачок цен: часть потенциальных покупателей ушла с рынка. Для загородного рынка важно, что в 2020 году покупатели вновь на него вернулись. Это произошло после более чем десяти лет стагнации. «В 2000–2008 годах на загородном рынке была фаза роста. Все бросились строить поселки, покупать коттеджи. С 2008 года начался длительный спад, он усилился после 2014-го, когда часть россиян из-за присоединения Крыма переключились на покупку недвижимости в Испании или Болгарии. 2017–2019 годы — это дно цикла: новые поселки почти не строятся, мощности свернуты. Спрос низкий, рынок очень сжался. И вот с 2020 года мы вновь попали в фазу роста. Она, по моим ощущениям, продлится года до 2025-го», — проводит периодизацию развития подмосковного загородного рынка генеральный директор компании Landwerk Дмитрий Гордов. Пока оптимистический прогноз не очень сбывается, перезапуска загородного рынка не произошло. Себестоимость строительства растет не только из-за удорожания древесины. «Говорить только о том, что подорожало дерево, некорректно. Подорожали почти все стройматериалы. В среднем процентов на двадцать-тридцать. Инфляционный цикл начался в марте–апреле 2020 года со скачка курса доллара, на это наложился фактор пандемии. Уже к зиме все подорожало, но люди заметили это только весной, когда начался строительный сезон, — говорит Ольга Магилина. — Удорожание происходит по стандартной схеме: сначала цена растет на прямой импорт, потом на то, где есть импортные компоненты. Вслед за этим и все остальное». Еще один рекорд роста цен принадлежит металлу: за год он вырос в цене в два раза. Причина та же, что и с деревом: резкий рост мировых цен. Удорожание металла продолжается. «На днях получил новый прайс на металлические ворота от компании, с которой мы давно работаем. Цену подняли с 68 тысяч рублей до 88», — рассказывает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский. На росте себестоимости строительства сказывается и резкое повышение стоимости труда строительных рабочих. Из-за пандемии образовался дефицит рабочих: значительная часть жителей Средней Азии уехала на родину и не смогла вернуться из-за въездных ограничений. Нехватка рабочих увеличила расценки на труд на 40–50 процентов. «Возросшие зарплаты подняли с диванов россиян, которые раньше не хотели трудиться на стройке, — говорит подмосковный девелопер. — Но пока это не выглядит долгосрочным выходом из ситуации: дорого и не очень качественно». Резко возросшая себестоимость строительства создает новую ситуацию на рынке загородного строительства. Во-первых, это ограничивает спрос. Покупатели все чаще откладывают решение о строительстве. Некоторые застройщики допускают, что в итоге нынешний год окажется по продажам даже хуже 2019-го. Во-вторых, резко возрастают риски всех участников рынка. Строители не могут прогнозировать свою себестоимость. «В этом году мы достраиваем объекты 2019 года, по некоторым у нас нулевая рентабельность. Мы просто достраиваем, чтобы выполнить обязательства перед клиентами», — говорит Максим Лазовский. Ряд подрядчиков пытаются передоговориться с заказчиками, пересчитав цену с учетом удорожания стройматериалов. Участились случаи, когда бригады, получив аванс и поняв, что не могут исполнить контракт, бросают стройки. Учитывая это, многие заказчики вообще отказываются от авансов и переходят на оплату только фактически выполненных работ. В-третьих, ускоренное удорожание древесины может привести к переделу рынка технологий строительства. В последние годы технологии, связанные с деревом: каркасная и «клееный брус» — за счет скорости строительства довольно быстро отвоевывали рыночную долю. «Каркасники», которые в 2000-е годы заслужили плохую репутацию из-за низкого качества, себя полностью реабилитировали. Если исходные компоненты качественные, а строители имеют опыт работы, эта технология вполне рабочая. После удорожания древесины рынок может вновь качнуться в сторону строительства из газо- и пенобетонных, а также керамических блоков. Такое строительство дорожает всего на 10–15%. Производители деревянных домов оказываются в двойственной ситуации. Сейчас компании с именем перегружены заказами: у некоторых мощности расписаны на год вперед. Но это были заказы, можно сказать, по старым ценам. Если рост цен на древесину продолжится, это оттолкнет часть новых покупателей. В предельном случае деревянное строительство может перейти в сегмент luxury. Итак, рынок загородного жилья не смог кардинально перезапуститься даже на хайпе, связанном с пандемией. Однако причина не только в росте цен на стройматериалы. Еще больше на ситуацию повлияло отсутствие государственной политики в этой области. Несмотря на декларации правительства, малоэтажка остается крайне либерализованным рынком, где практически нет ни четких правил игры, ни системы участия государства в создании среды жизни. В сравнении с рынком многоэтажных новостроек с льготной ипотекой под 6,5% коттеджный рынок выглядит бедным сиротой. Чтобы создать массовый рынок качественного малоэтажного жилья, государству предстоит решить несколько задач. Первое: решить вопрос с ипотекой. На коттеджном рынке она малодоступна. Если в проектах многоэтажек на ипотеку приходится 50–80% сделок, то в коттеджных поселках не более пяти процентов. По данным вице-президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Валерия Казейкина, на долю «загородки» приходится примерно один процент от общего числа выданных в стране ипотечных кредитов. Причем если на покупку готового дома шанс получить кредит еще есть, то ипотека на строящийся коттедж малореальна. Банки неактивны в выдаче ипотеки на малоэтажку по нескольким причинам: от высоких нормативов резервирования по таким кредитам до отсутствия стандартизации коттеджей. Объекты загородной недвижимости слишком различны по качеству и местоположению, их кредитование несет для банков повышенные риски. Часть рисков можно было бы снять при введении стандартов. Вторая проблема: отсутствие проектного финансирования девелоперских проектов, связанных с малоэтажкой. Банки, обжегшись в 2000-е на финансировании таких проектов, теперь вообще игнорируют этот сегмент недвижимости. Риски банков можно снизить за счет той же стандартизации и общего обеления рынка, где покупатель сегодня практически не защищен. Пилотный проект по отработке практики проектного финансирования малоэтажки ведет сегодня банк «Дом.РФ» в проекте «Омакульма — Аннино». В нем застройщик не имеет доступа к деньгам покупателя до постановки построенного коттеджа на кадастр, до этого момента они лежат на аккредитиве. «Сегодня загородный рынок практически отрезан от финансирования: нет ни проектного кредитования, ни ипотеки. Банки не верят в коттеджи из-за больших рисков, говорят, что у частных домов низкая ликвидность, — говорит Дмитрий Гордов. — Но “двушка” в Мытищах стоит сейчас восемь миллионов рублей, а мы продаем дома площадью 136 метров с участком восемь соток, отделкой и коммуникациями за шесть с половиной миллионов рублей. Разница по местоположению — двадцать минут езды на автомобиле. Уверен, если бы на загородном рынке была такая же ипотека, как у многоэтажки, он легко выиграл бы конкуренцию за покупателя». Еще одна проблема, требующая решения, — финансирование социальной и транспортной инфраструктуры. Рентабельность малоэтажных проектов сегодня не позволяет строить детские сады и школы. Только при финансовом участии государства можно создавать масштабные проекты с высоким качеством жизни. Наконец, создание недорого массового жилья вряд ли возможно без строительства крупных комбинатов по производству домов, без индустриализации этого сектора. Сегодня государство пытается активизировать рынок малоэтажного строительства. Минпромторг предложил субсидировать покупателям 10% от стоимости деревянного домокомплекта индустриального производства, но проект не «полетел». В прошлом году банк «Дом.РФ» попытался ввести пилотную программу льготной ипотеки на малоэтажное жилье, но только вторая ее версия смогла доказать свою адекватность рынку. Запущена программа сельской ипотеки, Минэкономики предлагает активировать программу субсидировании льготной ставки за счет федерального бюджета. Однако все это выглядит как разрозненные попытки дать импульс малоэтажке. Причем раскручивание ипотеки без инвестиций в инженерную, социальную и транспортную инфраструктуру с большой вероятностью приведет лишь к ускоренному росту цен. Без системных мер государственной поддержки и формирования новых правил игры массово строить качественное малоэтажное жилье не получится. Исключением стал безудержный рост ценников на курортную «загородку» — граждане, вынужденные оставаться в стране из-за закрытия границ, соглашаются на отдых в Сочи, Крыму, на Кавказе и Алтае. Получившие положительный опыт идут дальше — покупают на отечественных курортах жилье: неизвестно, когда снова разрешат отдыхать в Турции и Испании, а арендовать дома в условиях повышенного спроса невыгодно. Как говорят в Консалтинговом центре «Петербургская Недвижимость», совокупный объём предложения на конец года составил 15,6 тыс. лотов, что является минимальным уровнем за последние 10 лет. Напомним, объём продаж в прошлом году составил 10,2 тыс. сделок (что является максимальным значением за всю историю рынка загородной недвижимости). Участники рынка заявляют, что предстоящей весной стоимость загородных участков может вырасти. «Ажиотаж в прошедшем году привёл к дефициту территорий для реализации новых проектов. Владельцы земли подняли цены на 30-50%. В таком диапазоне можно ожидать увеличение стоимости на участки в новых коттеджных посёлках, которые сейчас проходят межевание и выйдут на рынок в начале будущего года», — прогнозирует председатель совета директор группы компаний «Максимум Life Development» Игорь Карцев. Самый заметный рост произошёл в отношении кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта — почти в шесть раз, с 134,5 млрд до 804 млрд рублей. Впрочем, самих участков всего 18109, так что затронет это лишь немногочисленную часть собственников. Столь существенный рывок в Леноблкадастре связывают с тем, что раньше государство оценивало такие активы значительно ниже нужного. В качестве примера там приводят коттеджные посёлки, расположенные на территориях, формально имеющих категорию промышленных. Кадастровая стоимость одного квадратного метра там по действующим правилам не превышает 9 копеек, тогда как рынок даёт от 5 тысяч. Самым интересным пока является случай в Заневском городском поселении. Мы рассказывали,что местные власти поспешили побыстрей продать 72,5 га возле кольцевой автодороги, поскольку, в соответствии с новой кадастровой оценкой, он будет стоить не 38 миллионов, как сегодня, а 78 тысяч рублей. Рынок загородной недвижимости 2021Самый заметный рост произошёл в отношении кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта — почти в шесть раз, с 134,5 млрд до 804 млрд рублей. Впрочем, самих участков всего 18109, так что затронет это лишь немногочисленную часть собственников. Столь существенный рывок в Леноблкадастре связывают с тем, что раньше государство оценивало такие активы значительно ниже нужного. В качестве примера там приводят коттеджные посёлки, расположенные на территориях, формально имеющих категорию промышленных. Кадастровая стоимость одного квадратного метра там по действующим правилам не превышает 9 копеек, тогда как рынок даёт от 5 тысяч. Всего в Ленобласти 3 млн 259 тысяч 885 единиц земельных участков. Получается, не исследованными оказалось более 2 млн единиц. В Леноблкадастре объясняют это тем, что в перечень не вошли участки, в отношении которых на дату формирования списка отсутствовала хотя бы одна из таких характеристик, как кадастровый номер, категория земель, вид разрешённого использования, площадь. Иными словами, те, что до сих пор не поставлены в законном порядке на кадастровый учёт. Сейчас оценены все земельные участки по муниципальным районам Ленинградской области, которые прошли государственный кадастровый учёт. В этом году, больше сведений об участках, чем было в прошлом. В новой форме кадастрового паспорта, теперь указывается кадастровый номер объекта капитального строительства на участке и все остальные обязательные характеристики. Управлением Россельхознадзора по Санкт-Петербургу, Ленинградской и Псковской областям в марте 2021 года в сфере государственного земельного надзора было проведено 128 контрольно-надзорных мероприятий на землях сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». По фактам выявленных нарушений при проведении мероприятий по государственному земельному надзору Управлением было составлено 55 протоколов об административных правонарушениях, в том числе 34 протокола составлено по фактам нарушения требований земельного законодательства Российской Федерации. По результатам рассмотрения дел об административных правонарушениях Управлением было вынесено 31 постановление о назначении административного наказания на сумму «Во-первых, новых качественных проектов нет. Это сейчас объективно дорого, да и никто не возьмется сейчас за новый проект без четких инвестиций. Но хороших пятен тоже не будет. Руководство Ленобласти ввело бессрочный мораторий на перевод любых земель (сельхоз, лесных, дачных) под жилую застройку в 2015 году, а остатки грубо говоря сегодняшнего дня закончаться уже в этом году», — комментирует Чесноков. «Цены держались до последнего, но, к сожалению, пришлось убирать скидки. Саму цену мы не поднимали, но фактически, конечно, она выросла на 15-20% за одно только лето. Таким образом на готовые дома в коттеджных поселках цены варьируются от 7 до 15 млн рублей, на готовые участки — от 200 до 300 тыс. рублей за сотку», — сообщает управляющий КП Suvantojarvi. Вторичный рынок, по прогнозу экспертов, менее предсказуем по сравнению с первичным. Цена на такую недвижимость зависит от местоположения и состояния. В целом, стимулирование государством строительства нового жилья заставляет людей покупать его, откладывая приобретение объектов вторичного рынка. Владельцы такой недвижимости не очень охотно будут идти на снижение цены, и она стабилизируется на каком-то уровне. При этом количество совершенных сделок купли-продажи будет уменьшаться. Этот фактор, а также действие льготного ипотечного кредита, может привести к снижению цен на вторичное жилье. Элитные квартиры в следующем году подорожают. Рост связан с общей динамикой увеличения себестоимости строительства и спецификой отделочных работ такого жилья. Поскольку доля импортных материалов и оборудования составляет порядка 15%, то существующие ограничения по распространению коронавируса привели к значительному удорожанию этих комплектующих. Такая тенденция в следующем году, скорее всего, сохранится. С 1 января 2022 года вступают в силу некоторые положения федерального закона №269 от 31 июля 2020 года. Изменения касаются правил проведения государственной кадастровой оценки недвижимого имущества. Согласно новым правилам один раз в 4 года будет проводиться кадастровая переоценка объектов недвижимости во всех регионах, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – каждые 2 года. В 2022 году уже будут переоценены земельные участки в регионах и других объектов недвижимости в Москве. Поскольку кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, то, вероятней всего, она станет выше. А от стоимости уже зависит размер ежегодного налога, который платят владельцы недвижимости. В связи с данными изменениями многие эксперты полагают, что налог на недвижимость заметно вырастет. Но стоит помнить, что кадастровую стоимость объекта недвижимости можно оспорить. Очень часто суммы действительно являются завышенными. В 2022 году в очередной раз произойдет повышение стоимости услуг ЖКХ. Уже во втором полугодии суммы в квитанциях изменятся в среднем на 3–6% в зависимости от региона. В настоящее время уже опубликовано распоряжение Правительства РФ об индексации тарифов ЖКХ. Нередко возникают споры, поскольку размер повышения выходит далеко за те рамки, которые установило Правительство. Таким образом необходимо внимательно проверять, насколько изменилась сумма, и в случае завышения обращаться в жилищную инспекцию и прокуратуру для инициирования соответствующих проверок. Перейдем к хорошим новостям. С 1 января 2022 года можно получить налоговый вычет за покупку недвижимости в упрощенном порядке. Не нужно будет сдавать налоговую декларацию 3-НДФЛ. Достаточно будет лишь оформить заявление на получение налогового вычета, и в течение месяца оно должно быть рассмотрено, что заметно быстрее, чем это происходит сейчас. А в течение 15 дней деньги должны будут перечислены на счет заявителя. С 2022 года выписка из ЕГРН пополнится новыми сведениями. Теперь можно будет узнать, является ли дом аварийным. В настоящий момент такой записи нет, и часто при покупке дома покупатели не знали об этом, что могло быть чревато определенными проблемами. Теперь такая опасность будет исключена. Можно будет определить по документам состояние не только квартиры, но и всего многоквартирного дома. Также в выписке из ЕГРН будут указаны сведения о том, кто проводил кадастровую оценку объекта недвижимости. Это упростит порядок разрешения споров, если собственник не согласен с кадастровой стоимостью, которая, как я написал выше, влияет на размер налога. Будьте здоровы и берегите себя! Если статья понравилась, прошу поставить лайк, если не понравилась, то дизлайк. Любая оценка очень важна, но особенно ценно ваше мнение по теме в комментариях. Благодарю за внимание! 2 земельных участка предоставляются в аренду для целей проектирования и строительства станций технического обслуживания и автосалонов. По одному земельному участку Правительство Москвы предоставляет в аренду для проектирования и строительства медицинского центра, объекта культуры и склада. Причина, по его словам, в разных подходах к ее оценке собственниками, которые планируют продать участки из расчета 3–5-кратного увеличения их себестоимости, и покупателями, которые готовы их брать лишь в том случае, если собственник пойдет на фиксацию убытка: Снижение произошло в т.ч. в связи с уходом нескольких дорогих помещений — на Ломоносовском пр-те (216 кв.м, 648 100 руб./кв.м), 2-й Владимирской ул. (529 кв.м, 858 300 руб./кв.м ) и пр-те Маршала Бирюзова (77 кв.м, 1 198 453 руб./кв.м), при этом цена по давно экспонируемым помещениям изменилась лишь на 1%. Динамика цен по географии отражает обе тенденции: хуже всего в октябре себя показали округа, застроенные дорогим жильем, — Центральный, Юго-Западный и Западный. А лучше всего выглядел Восточный округ, где больше всего пятиэтажек. Подкрепить такую уверенность продавцу можно задатком по предварительному договору. Но тут нужно знать, что в случае появления более выгодного покупателя, продавец вправе расторгнуть предварительный договор, при этом обязан оплатить задаток в двойном размере.
К основным критериям относятся:
Кроме того, нет единого документа, который помог бы вам открыть все двери и получить согласие в любой из инстанций – отдельно нужно идти в Пенсионный фонд, жилищную инспекцию, фискальные органы, отдел по социальной защите, органы муниципалитета и Росреестр. Именно потому многие многодетные родители, имеющие приличный доход, предпочитают не связываться с бюрократической машиной и оформлять только самые простые льготы. Риелтор объяснил, почему дорожают дачные участки под ПетербургомНа рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области в свободной продаже находятся порядка 200 земельных участков под промышленное строительство. Площадь земельных участков на рынке варьируется от 0,5 га до 130 га. Цена на земельные участки варьируется в зависимости от многих факторов, основными из которых являются транспортная доступность и наличие необходимой инфраструктуры. Стоимость продажи земельных участков с конца лета существенно изменилась, в особенности для объектов, имеющих цену, выраженную в валюте. Доля площади земельных участков, находящихся в Ленинградской области, от общей площади участков в предложении составляет 76%, доля участков в Санкт-Петербурге – 24%. Всеволожский район занимает лидирующие позиции по предложению земельных участков промышленного назначения вблизи КАД. По площади участков его доля в общем предложении составляет 58,4%, по количеству участков в продаже – 52%. В тройку лидеров по объемам предложения участков под промышленно-складское строительство также входят Ломоносовский и Пушкинский районы (промзона Шушары). Рис. 2 Распределение предложения земельных участков в зависимости от местоположения Площадь земельных участков на рынке варьируется от 0,5 га до 130 га. Просмотрено 42 000 000 ₽ 1 1 Купить землю промышленного назначения, 2.8 га. Просмотрено 12 000 000 ₽ 1 1 Продаем землю промышленного назначения, 0.8 га, 10 км за КАД. Просмотрено 52 000 000 ₽ 1 1 Продается земля промышленного назначения, 4 га, 10 км за КАД. Просмотрено 160 000 000 ₽ 1 1 Купить землю промышленного назначения, 7.8 га. Для рынка земельных участков 2020 год завершился бумом купли-продажи участков под жилую застройку. В 2020 году девелоперами было приобретено более 300 га участков на общую сумму более 37 млрд рублей. В денежном выражении рынок вырос в два раза. Такие данные приводит компания SRG. Самой крупной сделкой на рынке стала покупка «Группой ЛСР» еще не существующего участка на намывной территории Васильевского острова площадью 143 га за 2,98 млрд рублей с удельной стоимостью 2,1 тыс. рублей за квадратный метр. Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге, приводит схожие данные: «По данным Colliers, в 2020 году объем сделок с земельными участками под жилой девелопмент составил $500 млн, что в два раза превышает результаты 2019 года. Все девелоперы совокупно выкупили более 332 га». Наиболее активно покупали участки девелоперы Setl Group, ЛСР, Legenda, Bonava, «Аквилон», ЦДС, ПИК, Seven Suns Development, RBI, «ЮИТ Санкт-Петербург». «Крупные девелоперы разбирают самые «лакомые» и масштабные участки ввиду доступности финансовых ресурсов. Нужно отметить, что тенденцией 2020 года стало приобретение застройщиками участков за «живые» деньги, а не за будущие квадратные метры»,— отмечает Татьяна Козлова, старший руководитель проектов направления «Оценка и финансовый консалтинг» группы компаний SRG. По ее подсчетам, средняя стоимость сформированных участков под жилье составляет около 45 тыс. рублей за квадратный метр. «Намывная территория заметно «размазывает» удельный показатель рыночной стоимости земли»,— замечает эксперт. По мнению госпожа Козловой, стоимость земли в целом по 2020 году выросла почти в два раза. Индустриальные участки в черте города, если есть возможность перепрофилирования в разумный срок и по приемлемой цене, также остаются интересными для девелоперов. Директор по развитию компании «ЮИТ в Санкт-Петербурге» Анна Смольная считает, что за прошлый год цены на участки выросли примерно на десять процентов. Рекорд за двенадцать лет Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, говорит, что рост цен на землю, наблюдавшийся в прошлом году, последний раз подобную динамику имел в 2008 году. «Обычно рынок жилья подогревается тревожными и паническими настроениями граждан. И когда начинается угроза кризиса, люди активно покупают квартиры, как произошло и в этом году. В результате жилой девелопмент находится на подъеме, девелоперы формируют свои адресные программы и покупают земельные участки в больших объемах. К тому же в этом году наладился механизм расчетов через эскроу-счета и, соответственно, проектного финансирования, что улучшило функционирование рынка жилого девелопмента и дополнительно стимулировало спрос на земельные участки под застройку»,— считает он. В первом квартале 2020 года завершались сделки, заявленные еще в 2019 году. Самой крупной из них стала покупка участка 41 га Setl Group в Стрельне. Во втором квартале наблюдалось массовое затишье в связи с самоизоляцией и бизнес-паузой в стране, поэтому самой значимой сделкой стало приобретение готового участка 3,9 га на Малоохтинском проспекте (бывший завод «Буревестник») ГК Legenda у компании AAG. «Сумма сделки не раскрывалась, но рыночная стоимость участка с проектом находится в диапазоне 75–100 тыс. рублей за квадратный метр участка. Пожалуй, это самое дорогое приобретение года по удельной стоимости участка»,— вспоминает госпожа Козлова. В третьем квартале начался настоящий бум приобретений. Активизировались продажи новостроек, у застройщиков появились свободные ресурсы, и застройщики начали активно обновлять земельный банк. В ход пошли даже проекты без готовой документации. Самой значимой сделкой стала покупка на намыве Васильевского острова 143 га земли «Группой ЛСР». В четвертом квартале самыми крупными участками обзавелась все та же «Группа ЛСР». Она приобрела участок площадью 20 га на Автовской улице (территория ДСК-3), ГК «ПИК» пополнила банк 40 га в Янино и 2,4 га в Кудрово, Seven Suns Development приобрела в совокупности три участка площадью 16,5 га в Каменке по соседству с ЖК «Шуваловский». «Таким образом, можно говорить, что все подготовленные участки, выставленные в 2020 году на продажу, были приобретены. Выход нового предложения будет связан с реализацией банками участков, на которые обращено взыскание, неподготовленных участков»,— рассуждает госпожа Козлова. По торгам Фонда имущества Петербурга в 2020 году состоялось всего пять сделок по продаже прав аренды земельных участков, из которых по трем участкам — по правам, не связанным со строительством: на Кондратьевском проспекте (575 кв. м), в Угольной гавани (2594 кв. м), на Петровской улице (5650 кв. м). Один участок был приспособлен под ремонт автомобилей на Торфяной дороге, а участок на Зотовском проспекте площадью 1,2 га — под строительство объекта легкой промышленности. Таким образом, Фонд имущества не сыграл значимой роли в ситуации на рынке земли Санкт-Петербурга, отмечает госпожа Козлова. Дмитрий Щегельский, гендиректор агентства недвижимости «Бенуа», подтверждает слова коллеги: «Застройщики приобретали практически все, не обращая внимания на наличие разрешительной документации на строительство. В Петербурге в черте города земли почти не осталось. Особенно дефицит земли ощущается в центральных районах. Застройщики готовы были приобретать даже небольшие участки (менее 0,5 га), которые ранее рассматривали очень неохотно». Похожие записи: |