Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земли из одной категории в другую 2022 Московская область». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Как изменить категорию земли в Подмосковье
Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:
1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации. (в ред. Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ)
1. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов; (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи; (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее — линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов; (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)
7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов; (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель; (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов. (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)
2. Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации, в другую категорию не допускается, за исключением случаев, установленных пунктами 3, 6, 7 и 8 части 1 настоящей статьи. (в ред. Федерального закона от 21.07.2005 N 111-ФЗ)
1. Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее — земли промышленности и иного специального назначения) или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется без ограничений, за исключением случаев, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи.
2. Перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель, которые нарушены, загрязнены или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу (в том числе подземными), в другую категорию допускается при наличии утвержденного проекта рекультивации земель.
3. Перевод земель промышленности и иного специального назначения или земельных участков в составе таких земель, на которых осуществлялась связанная с нарушением почвенного слоя деятельность, в другую категорию допускается только после восстановления нарушенных земель в соответствии с утвержденным проектом рекультивации земель, за исключением случаев, если такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Перевод земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель в зависимости от целей дальнейшего использования этого земельного участка осуществляется только после формирования в установленном порядке земельного участка, в отношении которого принимается акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель.
Собственникам земель в Подмосковье стало проще назначить категорию для участка
1. До разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством Российской Федерации при переводе:
1) земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд;
2-4) пункты утратили силу. (в ред. Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ)
5) земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.
2. В иных помимо предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
3. До разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к землям населенных пунктов, границы которых установлены до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, осуществляется органами местного самоуправления городских округов, муниципальных районов без согласования с правообладателями земельных участков. (в ред. Федеральных законов от 21.07.2005 N 111-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 20.03.2011 N 41-ФЗ)
4. В иных помимо предусмотренных частью 3 настоящей статьи случаях до разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Внести в Федеральный закон от 23 ноября 1995 года N 174-ФЗ «Об экологической экспертизе» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1995, N 48, ст. 4556) следующие изменения:
1) абзац второй статьи 11 дополнить словами «, за исключением проектов индивидуальных правовых актов, принимаемых на основании документов территориального планирования и документации по планировке территории, лесоустроительной и землеустроительной документации, прошедших государственную экологическую экспертизу»;
2) абзац второй статьи 12 дополнить словами «, за исключением проектов индивидуальных правовых актов, принимаемых на основании документов территориального планирования и документации по планировке территории, лесоустроительной и землеустроительной документации, прошедших государственную экологическую экспертизу».
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются
- кадастровый номер земельного участка;
- категория земель, в состав которой входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которой предполагается осуществить;
- обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
- права на земельный участок;
- ИНН, ОГРН (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей);
- номер и дата заключения государственной экологической экспертизы (при наличии).
К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую заявителем прилагаются следующие документы
- Копия документа, удостоверяющего личность ходатайствующего (копия документа предоставляется при предъявлении оригиналов документов либо предоставляются нотариально удостоверенные копии документов).
- Копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с ходатайством обращается представитель ходатайствующего (копия документа предоставляется при предъявлении оригиналов документов либо предоставляются нотариально удостоверенные копии документов).
- Согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую (предоставляется письменное согласие правообладателя земельного участка, удостоверенное личной подписью, для юридических лиц на фирменном бланке удостоверенное подписью уполномоченного лица).
- Утвержденный проект рекультивации земель в связи с добычей полезных ископаемых (в случае перевода земельного участка на основании пункта 8 части 1 статьи 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»).
- Разработка проектов рекультивации осуществляется за счет средств ходатайствующего на основе действующих экологических, санитарно-гигиенических, строительных, водохозяйственных, лесохозяйственных и других нормативов и стандартов с учетом региональных природно-климатических условий и месторасположения нарушенного участка.
- Согласие на обработку персональных данных (согласно приложению N 9 к Административному регламенту).
В ходатайстве о переводе земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации, указываются:
- местоположение земель;
- основание для перевода земель в соответствии со статьей 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;
- категория земель, перевод в состав которой предполагается осуществить;
- обоснование перевода земель из состава земель сельскохозяйственного назначения;
- ИНН, ОГРН (для юридических лиц);
- номер и дата заключения государственной экологической экспертизы (при наличии), наименование органа Ростехнадзора, утвердившего заключение государственной экологической экспертизы, регистрационный номер приказа Ростехнадзора об утверждении заключения государственной экологической экспертизы.
К ходатайству о переводе земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации, заявителем прилагаются
- Копия документа, удостоверяющего личность ходатайствующего (копия документа предоставляется при предъявлении оригиналов документов либо предоставляются нотариально удостоверенные копии документов).
- Копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с ходатайством обращается представитель ходатайствующего (копия документа предоставляется при предъявлении оригиналов документов либо предоставляются нотариально удостоверенные копии документов).
- Картографические материалы, на которых нанесены границы предполагаемого перевода земель, утвержденные муниципальным образованием, на территории которого расположены указанные земли, согласованные смежными землепользователями (оформляются за счет средств ходатайствующего лицами, осуществляющими кадастровую деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации).
- Текстовое описание границ предполагаемого перевода (оформляется за счет средств ходатайствующего лицами, осуществляющими кадастровую деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации).
- Каталог координат поворотных точек границ земель в требуемой системе координат для постановки на государственный кадастровый учет (оформляется за счет средств ходатайствующего лицами, осуществляющими кадастровую деятельность в соответствии с законодательством Российской Федерации).
Нормативные правовые акты, регулирующие предоставление государственной услуги
Регулируется Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»
Для перевода земли из одной категории в другую нужно подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.
- паспорт (копия) или Выписка ЕГРЮЛ или ЕГРИП, если физическое лицо и
- Выписка из ЕГРН на земельный участок
- Заключение государственной экологической экспертизы, если ее проведение предусмотрено федеральными законами
- Согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из одной категории в другую. (Исключение, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении этого земельного участка.)
к пункту 3 о государственных экологических экспертизах
ст. 49 Градостроительного кодекса РФ
ст. 10 ФЗ от 19.07.2011 №246-ФЗ «Об искусственных земельных участках…»
ФЗ от 17.12.1998 «Об исключительной экономической зоне РФ
ст. 20 ФЗ от 24.04.1995 № 52-ФЗ «О животном мире»
и другие.
Госорган отвечает на ходатайство: переводят из одной категории в другую или отказывают.
Госорган отвечает в течение 2-3 месяцев с даты подачи ходатайства.
Два месяца отвечают госорганы субъекта РФ или муниципального образования.
Акт о переводе земель в другую категорию, или отказ — направляются в течение 14 дней после их принятия.
Акт о переводе земель или земельных участков должен содержать следующие сведения:
- основания изменения категории земель;
- границы и описание местоположения земель, для земельных участков также их площадь и кадастровые номера;
- категория земель, перевод из которой осуществляется;
- категория земель, перевод в которую осуществляется.
Акт о переводе земель в другую категорию, или отказ — направляются в течение 14 дней после их принятия.
- установлено ограничение перевода земель из одной категории в другую, либо запрета на такой перевод вовсе; (на основании какого-то закона).
- наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы, если она обязательна;
- установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земель документации по планировке территории, землеустроительной документации.
Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
- При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначениясубъект Российской Федерацииили в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
- Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить Госорганы в письменной форме о продаже, цене, сроке, местоположении.
Инициировать процедуру перевода имеет право собственник надела или землепользователь, которыми могут являться граждане, представители юридического лица (ЮЛ), индивидуальные предприниматели (ИП) или общины малых коренных народов России, а в отдельных случаях – компетентные органы государственной (муниципальной) власти. Пошаговая инструкция смены категории земель выглядит следующим образом (ст. 3 ФЗ 172):
Перевод земельных участков из одной категории в другую
Собственник дачного надела гражданин П. подал в суд исковое заявление с просьбой признать незаконным акт об отказе на перевод надела из земель сельхозназначения в категорию ЗНМ. Свой иск гражданин П. обосновал тем, что в связи с запланированным на 2017 – 2019 годы расширением жилого микрорайона, решением собрания районной Думы Стародворского муниципального района № 321-р утвержден генеральный план городского поселения Веселое Стародворского района, по которому его дача внесена в пределы г. п. Веселое.
В соответствии с ЗК РФ к таким землям относятся участки, которые находятся за чертой населенного пункта и предназначены для нужд сельского хозяйства. Собственниками их могут быть как физические лица, так и юридические, а также муниципальные образования и само государство. Изменение статуса наделов регулируется ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ. Подобная процедура может быть осуществлена в случае:
- изменения черты расположенного рядом населенного пункта;
- создание особо охраняемой природной территории;
- вынужденном размещении объекта промышленности на сельхозземле;
- консервации надела;
- строительства линии электропередачи, дороги или добычи полезных ископаемых в случае, когда есть утвержденный проект рекультивации сельскохозяйственного участка;
- вынужденного размещения объектов коммунально-бытового вида.
Если участок сельскохозяйственного назначения относится к особо продуктивным и ценным угодьям, или его кадастровая стоимость на 50% выше средней по муниципальному образованию, перевести его в иную категорию будет просто невозможно.
Прежде чем приступать к процедуре, следует уточнить назначение намеченного сельхозугодья.
Решение о переводе надела в другую категорию принимает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти. Именно они рассматривают ходатайства, которые подаются обязательно собственниками участков. Причем еще до начала подобной процедуры сельскохозяйственное угодье должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав и поставлено на кадастровый учет, что само по себя является продолжительной и недешевой процедурой. Вот почему собственнику выгоднее приобретать участок с правоустанавливающей категорией, нежели потом оформлять самостоятельно необходимые бумаги.
Решает вопроса перевода участков, принадлежащих частникам (юридическим и физическим лицам):
- Исполнительный орган субъекта – когда меняется статус земли сельхозназначения.
- Муниципалитет – когда меняется тип всех прочих видов наделов.
- Когда земля принадлежит государству, меняет вид участка исполнительный орган власти РФ.
Вид надела, принадлежащего субъекту РФ, вправе изменить исполнительный орган власти субъекта. Дополнительно его задача – рассматривать заявки муниципалитетов на смену категории участка сельхозназначения. Местные власти вправе разрешать переход из одной категории в другую всех остальных типов земель.
При положительном решении о смене категории участка исполнительный орган отправляет новые сведения в Росреестр. Сотрудники Росреестра меняют данные о категории участка в Едином реестре недвижимости. Обновленные данные рассылаются всем правообладателям – собственникам, собственникам доли, залогодержателям, арендаторам и другим лицам.
Обратите внимание! Изменение категории земельного участка не требует переоформления свидетельства о собственности и прочих бумаг, фиксирующих права на участок.
Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ
Распространенным случаем перевода лесных территорий является их присоединение к населенным пунктам. Это требует корректировок в документах территориального планирования (генплана).
Главной фигурой в принятии решения о включении лесного надела в населенный пункт является Рослезхоз. Рассматривая каждый отдельный случай, ведомство опирается на принцип лесного законодательства – лес осваивается для реализации защитных, санитарно-гигиенических, оздоровительных задач.
Если выявится информация, что в будущем на лесном участке планируется стройка, Рослезхоз откажет в изменении категории участка.
Допустимые варианты смены категории лесных наделов:
- учреждение особо охраняемых природных территорий;
- потребность государства или муниципалитета расположить в лесной зоне социально важный объект (если невозможно разместить в другом месте);
- организация туристско-рекреационной ОЭЗ.
Принципы перевода аналогичны нормам, прописанным для земель лесного фонда. Дополнительно в законе указано, что перевод земель с водными объектами правомерен, если водоем меняет расположение (трансформируются его границы, русла) или создаются искусственные земельные участки.
Присваивается статус земель водного объекта наделу с иной категорией, если:
- В границах надела расположен водоем, построено водохранилище, гидроэлектростанция и т.д.;
- Река, прочий водоем поменяли расположение и проходят по территории надела.
Участки запаса – резервные территории, владелец которых – государство. В статусе запасных они, как правило, не эксплуатируются. ФЗ № 172 «О переводе земель» уточнил, что использоваться запасные участки могут в качестве охотничьих угодий или для выработки полезных ископаемых. Ограничений по переводу запасников в земли иных категорий нет.
Специфика процедуры перевода резервных территорий в том, что лицо, инициирующее перевод, взаимодействует исключительно с государственными или муниципальными органами как собственниками запасных наделов.
Незаконный перевод участков или освоение земель в целях, несоответствующих категории участка, встречаются повсеместно. Страдают, прежде всего, земли сельхозназначения, лесной и водный фонд – их застраивают коттеджными поселками, предприятиями, развлекательными зонами. Споры возникают и при переводе земель в земли населенных пунктов.
Вопросы нелегитимного перевода разбирает суд.
Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую
Мы предоставляем полный комплекс услуг, успешно работаем как с частными, так и юридическими лицами. В «КБ – Недвижимость» профессиональное содействие в переводе категории земель заказывают:
- Лица, в чьей собственности находятся данные территории, то есть владельцы земельных участков.
- Владельцы собственности на участках.
- Лица, использующие недра, которые расположены на земельном участке.
- Физические и юридические лица, которые планируют начать застройку участка и имеют соответствующее разрешение на проведение таких работ.
- Иные заинтересованные лица, например, граждане, которые планируют переоформить документы.
Специалисты «КБ – Недвижимость» выполняют полный комплекс работ по переводу земель из одной категории в другую, то есть:
- Корректно составляют ходатайство. Обратите внимание: во многих случаях причиной для отказа в рассмотрении дела является именно наличие нарушений или неточностей в подаваемых документах.
- Собирают необходимый комплект документов. В стандартном случае он включает: кадастровый номер участка, сведения об актуальной и желаемой категории, обоснование на изменение категории, бумаги, подтверждающие права на участок земли или его часть. Помимо этого, требуется выписка из кадастра, копия паспорта (для физического лица) или выписка из госреестра (для ИП или юридического лица), согласие правообладателя на перевод категории земель. Иногда требуется заключение экологической экспертизы.
- Подают документы в соответствующие органы местного самоуправления или исполнительной власти субъекта/федеральные.
- Вносят соответствующие сведения об изменении категории земли в государственный кадастр. Специалисты «КБ – Недвижимость» строго учитывают сроки за которые необходимо внести изменения. Обратите внимание: несоблюдение срока приводит к осложнениям как правового, так и финансового характера.
Категория не всегда может быть изменена. В ряде случаев есть запрет или ограничение. Право перевода возможно в следующих случаях:
- производится консервация земли или ее части, в целях удовлетворения интересов власти государственного или регионального значения;
- создается особо охраняемая территория природного типа (ООПТ) или памятник культурного и природного наследия;
- формируется черта населенного пункта;
- размещается объект, который имеет значимость для общества;
- строится дорога или объект, в частности по добычи полезных ископаемых. Но здесь требуется наличие проекта по рекультивационным действиям;
- выполняется договор или обязательство международного типа;
- участок земли с с/х назначением признан непригодным и будет использован для промышленного предприятия;
- территория включается в лесной или водный фонд, при невозможности заниматься на ней сельским хозяйством.
Инициирование смены статуса участка могут проводить определенные лица и организации. В их числе:
- арендатор, который использует землю по договору с владельцем. Так как владение арендатора является временным, то ему требуется согласовать процедуру с собственником и получить его согласие. В противоположном случае арендатор не имеет права подавать ходатайство;
- землепользователь в виде лица, которое бессрочно и безвозмездно использует участок на законном основании;
- собственник в виде физического или юридического лица;
- уполномоченный орган власти.
Территории с сельхозназначением переводить в другие группы пользования запрещено. Это относится ко всем с/х участкам. Единственным исключением считают официальное заключение, которое устанавливает невозможность дальнейшего использования территории в сельском хозяйстве.
Стоит учитывать, что любые махинации с такими наделами или перевод в другую категорию без официального заключения госоргана наказываются штрафными санкциями. Размер штрафа варьируется в пределах 200000-250000 рублей в зависимости и зависит от стоимости кадастрового типа.
ЗНП редко выводят из состава административной территории. Прежде всего для этого потребуется получить разрешение от администрации и предоставить веские доказательства необходимости процедуры.
Обратная процедура с вводом территории в ЗНП встречается более часто.
Всего есть несколько типов участков, которые могут находиться в составе административной территории и могут быть выведены:
- с/х надел;
- производственная зона;
- зона для военной подготовки, например, полигон;
- особо охраняемая территория;
- специальное назначение участка;
- лесопарковая зона;
- пруд декоративного типа или озеро, которое было облагорожено.
Промышленный тип имеет более простой перевод относительно других групп. При этом есть ряд исключений:
- загрязнение территории или наличие застройки зданиями аварийного характера, которые были заброшены, свалки и других построек. Получение разрешения в таком случае возможно только после утверждения проекта рекультивации;
- повреждена почва. Без проектной работы по рекультивации участок не переведут в другую категорию.
В обоих случаях разрешение получают уже после завершения работ по рекультивации, то есть до этого момента имеется запрет на переход в другую группу.
Заявление рассматривают 2 месяца, если обращение производилось в городской или муниципальный орган, и 3 месяца при заявлении в региональный департамент или Правительство РФ.
Уведомление о решении, которое может быть положительным или отрицательным, будет направлено в течение двух недель с момента вынесения заключения по обращению.
Если решение положительное, то департамент составляет акт о смене статуса. Дополнительное изменение в актах не потребуется.
Составленный акт, в частности его копию, отправляют в Федеральную службу, которая регистрирует изменения и внесение их в ЕГРН. Уведомляется Росреестр бесплатно, но для внесения изменений в ЕГРН собственник должен выплатить госпошлину в виде 350 рублей.
После регистрации пользователь надела может осуществлять деятельность уже в соответствии с изменениями.
Важно! Деятельность, не обозначенная для нового статуса, после регистрации невозможна.
Изменение такого параметра надела требует предоставления в администрацию не только ходатайства, но и ряда документов, подтверждающих позицию заявителя. В их перечень входят:
- документ, подтверждающий личность заявителя или правоустанавливающие документы организации;
- кадастровый паспорт или выписка из него;
- выписка из ЕГРН. На данный момент её будет достаточно, так как документ содержит и кадастровые данные. Отдельно предоставлять кадастровый паспорт не придётся.
В некоторых случаях нужно будет приложить заключение госэкспертизы или частного эксперта. Необходимо это чтобы обосновать, что изменение не навредит самому участку и окружающей среде.
В принципе, обязательными считаются только заявление и документ о личности, однако, прочие документы увеличат шанс на положительный результат рассмотрения.
Перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию в 2021
На первый взгляд может показаться, что изменить категорию земли можно без особых трудностей, но на практике оказывается, что не всё так просто. Процедура может затянуться, а администрация довольно часто отказывает в изменении такого параметра.
Сельскохозяйственные земли редко переводятся в другую категорию, особенно если являются плодородными и представляют реальный интерес для земледелия. Однако, если участки уже давно не используются по назначению, урожайность снизилась, то шансы вырастут. Всё будет зависеть от результата экспертизы.
Важно, чтобы изменение категории не причиняло вреда природе. Гражданин не сможет просто так построить дом на промышленной территории или возвести завод на сельскохозяйственных землях. Для этого зонирование и было введено, чтобы обеспечить порядок и планомерное использование земельного ресурса.
Основной момент заключается в том, что надел не должен иметь особого интереса для использования по своей первоначальной категории. Вот в таком случае перевод параметра будет без проблем реализуем.
В Земельном Кодексе РФ выделено несколько категорий земельных участков, причем по некоторым из них решение об изменении категории земельного участка может приниматься с большими затруднениями, или не приниматься вообще.
- Сельскохозяйственные земельные фонды;
- земли поселений (участки для застройки городской или сельской территории);
- участки со специальным назначением, связанным с промышленностью, связью, средствами массовой информации, обороной и др.;
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли запаса и земельные участки, состоящие в водном и лесном фондах.
По вопросу перевода земельного участка из одной категории в другую владелец земли должен обращаться в органы местного самоуправления.
После предварительного сбора необходимых документов, правообладателем земельной территории подается ходатайство об изменении категории земельного участка. В ходатайстве о переводе из одной категории в другую указывается:
- Кадастровый номер земельного участка;
- категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;
- обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;
- права на земельный участок.
Вопрос изменения категории земельного участка становится особенно актуальным, если владелец участка планирует постройку на своей земле жилой или коммерческой недвижимости.
Для принятия решения о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую необходим пакет нижеперечисленных документов, причем для разных типов заявителей список может отличаться (физ. лица, ИП, юр. лица).
- Копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для физ. лиц);
- выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для заявителей — индивидуальных предпринимателей) или выписка из единого государственного реестра юридических лиц (для заявителей — юридических лиц);
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на земельный участок, перевод которого предполагается осуществить;
- заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод участка из состава земель одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка.
Без знания всех тонкостей составления ходатайства и пакета документов, вся процедура по изменению категории земельного участка может затянуться на долгое время и потребовать дополнительных финансовых вложений. В ряде случаев получить такое разрешение бывает и вовсе невозможно без помощи грамотного юриста.
Изменение категории земельного участка – одна из основных специализаций КГ ЭТАЛОН. Компания осуществляет полный комплекс работ в Москве и Московской области по переводу земельного участка из одной категории в другую:
- Анализ возможности перевода земельного участка их одной категории в другую;
- Разработка плана перевода земельного участка из одной категории в другую;
- Юридическая экспертиза представленной заказчиком документации на предмет соответствия ее требованиям законодательства;
- Сбор и подготовка всех материалов и документов, которые требуются для оформления ходатайства по изменению категории земельного участка;
- Согласование процедуры изменения категории земли с ответственными государственными и муниципальными структурами;
- Помощь в подготовке и оформлении технических условий для организации строительных работ на принадлежащем заказчику земельном участке;
- Осуществление помощи в подготовке и проведении процесса внесения в ЕГРН сведений об изменении категории земельного участка.
Изменение категории земельного участка — многоэтапное мероприятие, по окончании которого на руках у заказчика остаются следующие документы: Акт о переводе земельного участка из одной категории в другую, при регистрации права собственности на землю выдается соответствующая выписка из Единого государственного реестра недвижимости с указанием новой категории земли, если владелец предоставляет землю другому лицу на основании аренды, изменения категории в обязательном порядке вносятся в договор аренды.
КГ ЭТАЛОН помогает осуществить изменение категории земельного участка, поменять целевое назначение земли и вида ее использования, выполняет перевод земельного участка в категории поселение и другие процедуры.
Юристы компании проведут бесплатный предварительный анализ документов по Вашему земельному вопросу. Для этого Вам достаточно предоставить копии документов и объяснить суть проблемы. Мы гарантируем высокий уровень услуг и полную конфиденциальность.
- Земли сельскохозяйственного назначения. Данный перевод возможен лишь в случае исключения. Одна из ситуаций, в которой может произойти смена категории — изменение и установка новых пределов городских и сельских населенных пунктов ( п.3 ч.1ст.7 N 172-ФЗ).
Основанием для перевода сельскохозяйственных земель в категорию населенных пунктов является также размещение на них объектов промышленного назначения. Но обязательным требованием для этого является соответствующий уровень их (земель) кадастровой стоимости, который не должен быть выше средней аналогичной стоимости по муниципальному району.
Исключение для размещения в таком случае составляют земли особо ценного назначения (п.4 ч.1 ст.7 N 172-ФЗ). Ситуация, когда разместить объекты здравоохранения, образования, коммунально-бытового и социального назначения не представляется возможным, кроме как на сельскохозяйственных землях, является еще одной причиной для перевода ( п.9 ч.1 ст.7 N 172-ФЗ).
В последних 2-х случаях превышение кадастровой стоимости на 50% и более среднего уровня цены ведет наложение запрета на перевод (ч.2 ст.7 N 172-ФЗ).
- Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее земли промышленности и иного специального назначения).
В случае, если такие земли были подвержены нарушениям, загрязнениям или на их территории построены здания, сооружения, предназначенные для сноса, то перевод в земли населенных пунктов разрешен только если есть утвержденный проект рекультивации таких земель.
Если в процессе какой-либо деятельности был нарушен почвенный слой, то нарушенные земли должны быть восстановлены согласно утвержденному проекту рекультивации. Лишь по ходатайству органов государственной власти и местного самоуправления, перевод в категорию населенных пунктов может быть осуществлен без выполнения этих условий (ч.2,3ст.9 N 172-ФЗ).
Во всех других случаях ограничений по смене категории не существует.
- Земли особо охраняемых территорий и объектов. Чтобы перевести такие земли необходимо заключение государственной экологической экспертизы о том, что их особая ценность утрачена и дальнейшее их использование по назначению невозможно (ч.1ст.10 N 172-ФЗ).
- Земли лесного фонда. Перевести данные земли в требуемую категорию возможно либо по причине изменения и установления новых пределов городских и сельских населенных пунктов, либо при необходимости разместить на них объекты государственного/муниципального значения, если другие варианты размещения отсутствуют (ч.2,3 ст.11 N 172-ФЗ).
Земли, на которых расположены ранее созданные в целях освоения лесов поселки в границах земель лесного фонда, подлежат переводу в земли населенных пунктов.
- Земли водного фонда.
Перевод возможен если изменяются и устанавливаются новые границы городских и сельских населенных пунктов, либо возникла необходимость разместить на них объекты государственного/муниципального значения, если другие варианты размещения отсутствуют (ч.2,3 ст.12 N 172-ФЗ). Прекращение существования или изменение местоположения водного объекта также открывает возможность для смены категории. Однако этому разрешению должен предшествовать положительный результат государственной экологической экспертизы (ч.4 ст.12 N 172-ФЗ).
- Земли запаса. Пользоваться такими землями разрешено только после перевода их в соответствующую категорию (ст.103 ЗК РФ). Для того, чтобы перевести земли запаса в категорию населенных пунктов, необходимо сформировать в установленном законодательством порядке данный участок земли, а после оформить на него акт о переводе (ст.13 N 172-ФЗ).
Для начала процесса перевода земель других категорий в категорию населенных пунктов необходимо составить соответствующее ходатайство. Этот документ нужно предоставить на рассмотрение органов государственной власти и местного самоуправления (ч.1ст.2 N 172-ФЗ). В ходатайстве указываются следующие данные:
- информация о кадастровом номере земельного участка;
- из какой категории земель выходит и в какую категорию переходит рассматриваемый участок земли;
- веские обоснования для перевода;
- права на данный участок земли (ч.3 ст.2 N 172-ФЗ).
В соответствии с ЗК РФ, земли делятся на различные категории в соответствии с их целевым назначением. Например, есть земли, на которых осуществляются сельскохозяйственные работы, а есть те, на которых осуществляется строительство и т.д. Имеются и законсервированные земли.
Для каждой категории есть определенные режимы пользования, которые являются разрешенным.
Например, на предназначенных для сельского хозяйства землях можно выращивать растения или животных. Для населенных пунктов характерны застройки различной высоты и частные дома. Из этого следует, что после перевода земли могут появиться иные возможности для целевого использования участка.
Процесс данного перевода регламентируется ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ.
Процесс состоит в направлении прошения, подкрепленного необходимыми документами, в определенный орган. Прошение оформляется в виде ходатайства, которое предназначено для подачи инициативы о переводе.
Ходатайство будет рассмотрено органом, обладающим соответствующей компетенцией. После удовлетворения ходатайства органом будет принят акт, устанавливающий перевод земли из категории в категорию.
Данный орган также имеет обязанность передать все необходимые сведения в Росреестр. Соответствующей компетенцией обладает ряд органов.
Все зависит от того, кто является собственником земли, подлежащей переводу:
- Если земельный участок находится в собственности государства, обращайтесь в Правительство РФ;
- Если участок находится в собственности субъекта РФ, обращайтесь в соответствующие региональные органы (в них рассматриваются вопросы по сельскохозяйственным землям из частной собственности и собственности муниципального образования);
- Если участок не является сельскохозяйственным, имеет частного собственника или находится в собственности муниципального образования, обращайтесь в соответствующие местные органы.
Если хотите произвести перевод, который тем или иным образом будет связан с землями населенных пунктов, обратитесь в администрацию вашего муниципального образования, так как в данном случае населенный пункт будет претерпевать изменение границ.
Чтобы перевести земли из одной категории в категорию, подготовьте:
- документы, необходимые для установления личности владельца;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- мнение эксперта или же результат экспертизы (если это является необходимым);
- информацию из ЕГРП.
В случае с физическими лицами, документом, удостоверяющим личность, будет являться паспорт (его копия). В случае с юридическими лицами таким документом будет выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.
При несовпадении лица, подающего заявление, и собственника земли предоставьте согласие владеющего лица на процесс перевода земли из одной категории в иную.
Кроме вышеперечисленных документов приложите ходатайство, где будут отмечены:
- обе категории (нынешняя и та, которая будет указана после перевода);
- информация, которая является обоснованием для такого перевода;
- подтверждение прав на землю;
- кадастровый номер.
Земли сельхозназначения имеют следующие особенности перевода. На данный момент запрещается переводить сельскохозяйственные земли в иные категории, если они высоко ценятся и высокопродуктивны.
Среди земель сельскохозяйственного назначения находятся участки, имеющие большую стоимость, чем средняя стоимость земель в данной местности, а также поля и Научно-исследовательский институт сельского хозяйства. Порой встречаются и исключения.
Относительно недавно появились штрафы за осуществление перевода земель сельскохозяйственного назначения в иные категории. Это будет расцениваться как использованием участка не по его целевому назначению.
В настоящее время такой штраф укладывается в пределы от 200 тыс. до 250 тыс. руб. При этом при определении суммы штрафа будет учитываться стоимость такого участка. Попытки незаконного перевода участка, который имеет сельскохозяйственное значение, в любую иную категорию не увенчиваются успехом, а оборачиваются лишь штрафами.
Земли населенных пунктов
Непростой является ситуация, возникающая при переводе земельных участков, которые относятся к населенным пунктам. В настоящее время изменений с 2016 года не наблюдается. Целесообразно обозначить причины, в соответствии с которыми перевод будет невозможен.
Перевод осуществим лишь тогда, когда участок земли будет находиться в рамках определенного населенного пункта в соответствии с административно-территориальным делением. Получение разрешения составляет большую трудность, на практике случаи перехода земель из данной категории в любую другую достаточно мало.
В настоящее время в данную группу входят следующие земли:
- территории, обладающие своим специальным назначением;
- территории, предназначенные для военной подготовки;
- территории, в которых располагается лесопарк;
- территории, занятые сельскохозяйственными работами;
- производственные территории;
- пруды или озера, которые облагорожены;
- территории, которые охраняются особым образом.
Промышленные земли
Перевод земель из данной категории в иные категории является самым доступным и простым по сравнению со всеми остальными. В последние годы не было внесено никаких изменений в процесс такого перевода.
Однако существуют такие ситуации, при которых осуществление перевода запрещено:
На законодательном уровне установлено, что некоторые документы обязательно должны содержать в себе сведения о принадлежности земли к той или иной категории. Статья 8 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень таких документов, к которым относятся:
- договоры, в которых в качестве предмета сделки выступают определенные земельные участки;
- Государственный кадастр, содержащий сведения об объектах недвижимого имущества;
- документы, необходимые для проведения процедуры регистрации прав на недвижимое имущество, проведения с таким объектом каких-либо сделок;
- прочие документы, которые должны содержать данные сведения только в случаях, установленных на уровне закона и закрепленных актами государственного, субъектного и муниципального уровней.
На данный момент задача по первоначальной установке точной категории конкретного земельного участка уже не является первоочередной. Сейчас все больше внимания уделяется задаче по правильному организационно-правовому сопровождению перевода земель из одной категории в другую.
В качестве критерия для выбора компетентного органа, осуществляющего отнесение земель к категориям, на законодательном уровне было определено использовать понятие собственность земель.
- Так, к примеру, если речь идет об участке, находящемся в федеральной собственности, то исключительно Правительство РФ имеет право принимать решение об осуществлении перевода.
- Если же рассматривается земельный участок, находящийся в собственности определенного субъекта государства, то вопросами о его переводе должен заниматься исполнительный орган данного конкретного субъекта.
- В случае, когда речь идет об участке, находящемся в муниципальной собственности, решение о переводе земель должно приниматься на муниципальном уровне, находящимися там органами самоуправления.
ФЗ №127 «О переводе земель»: инструкция по применению
Любой перевод земель в другую категорию в рамках одного участка должен регулироваться на законодательном уровне. Для некоторых из участков устанавливаются определенные правила, к примеру, для земель сельхозназначения, земель запаса и земель населенных пунктов. На данный момент правовое регулирование такого процесса осуществляется на основе нескольких актов, среди которых:
- Земельный кодексРФ;
- Закон о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую;
- прочие акты, которые принимаются в порядке, установленном федеральном законодательством, на субъектном и муниципальном уровне.
Если остановится подробнее на прочих законодательных актах, которые, как правило, распространяются только на ряд субъектов, находящихся на территории Российской Федерации, можно выделить закон «Об охране озера Байкал», акт об искусственных участках, создающихся на водных объектах, относящихся к собственности страны.
В статье 8 Земельного кодекса России указываются особенности перевода земель из одной категории в другую. Перевести можно земли, находящиеся в собственности Правительства РФ, земельные участки, располагающиеся в собственности субъектов РФ или участки, находящиеся в собственности муниципалитета. Порядок перевода устанавливается законодательными нормами. В любом случае он подразумевает обращение в органы муниципалитета с ходатайством о переводе земли и предварительно собранным пакетом правоустанавливающих документов.
Как было обозначено выше для проведения перевода земли из одной категории в другую надо обратиться в орган местного самоуправления или в иной уполномоченный орган исполнительной власти. Вам надо подготовить специальное ходатайство в простой письменной форме, в котором указываются обоснования для перевода земли из одной категории в другую. Чаще всего переводятся земли сельскохозяйственного назначения.
- Кадастровый номер, присвоенный участку земли;
- Сведения о праве собственности на земельный участок. Это может быть свидетельство о вступлении в наследственные права, договор купли-продажи или договор дарения;
- Обоснование, на котором вы хотите сделать перевод из одной категории землю в другую категорию;
- Указания категории земли, которая указана в нормах законодательства.
Позаботиться заранее надо о копиях документов, которые будут удостоверять личность. В частности, это паспорт гражданина Российской Федерации или выписка из Единого реестра юридических лиц, если лицо имеет правовой статус юридического лица. Дополнительно требуется заключение экологической государственной экспертизы, в том случае, если она требуется законодательными нормами. Это может быть, например, экологическое заключение о состоянии земельного участка. Иногда могут потребовать расчеты потерь лесного, водного фонда или сельскохозяйственного производства при переводи земли из одной категории в другую и согласие правообладателя земли на проведение правовой процедуры.