Судебная практика по земельным спорам в 2022 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Судебная практика по земельным спорам в 2022 году». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

15 августа 2018

Резолютивная часть определения объявлена 2 августа 2018 г.

Полный текст определения изготовлен 9 августа 2018 г..

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего Грачевой И.Л.,

судей Киселевой О.В. и Маненкова А.Н.,

при участии представителей федерального казенного учреждения «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия» Федерального дорожного агентства» Федорова И.В. (доверенность от 10.08.2017), Сальникова А.И. (доверенность от 07.08.2017), общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Перспектива» Денисенко Н.В. (доверенность от 25.07.2018), Самхарадзе И.С. (доверенность от 25.07.2018), Антонова Д.В. (доверенность от 26.07.2018), Одоевой Ж.В. (доверенность от 26.07.2018),

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А41-89689/2016 по кассационной жалобе федерального казенного учреждения «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия» Федерального дорожного агентства» (село Акулово, Одинцовский район, Московская область) на решение Арбитражного суда Московской области от 06.07.2017, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.01.2018, установила:

федеральное казенное учреждение «Федеральное управление автомобильных дорог «Центральная Россия» Федерального дорожного агентства» (далее — Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Перспектива» (далее — Общество), осуществляющему доверительное управление закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Созидание» (далее — ЗПИРФ «Созидание»), об изъятии для государственных нужд Российской Федерации земельных участков площадью 100 703 кв.м, 6508 кв.м, 23 469 кв.м с кадастровыми номерами соответственно 50:23:0030154:14, 50:23:0030154:12, 50:23:0000000:156993, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, имеющих вид разрешенного использования «сельскохозяйственное производство», расположенных по адресу: Московская область, Раменский район, сельское поселение Островецкое, и установлении компенсации за изымаемые земельные участки в размере 25 507 365 руб.; признании права собственности Российской Федерации на указанные земельные участки после исполнения обязанности по выплате возмещения; указании в судебном акте на то, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для прекращения права собственности на указанные земельные участки владельцев инвестиционных паев ЗПИРФ «Созидание», доверительное управление которым осуществляет Общество; снятии этих участков с кадастрового учета и регистрации права собственности владельцев инвестиционных паев на вновь сформированные и не подлежащие изъятию земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0000000:154243 (образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030154:8), 50:23:0030154:13 (образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030154:5), 50:23:0000000:156993 (образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 50:23:0030139:2).

Арбитражный суд Московской области решением от 06.07.2017, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2017 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.01.2018, изъял для государственных нужд Российской Федерации у доверительного управляющего ЗПИРФ «Созидание» — Общества земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0030154:14 (площадью 100 703 кв.м), 50:23:0030154:12 (площадью 6508 кв.м), 50:23:0000000:156993 (площадью 23 469 кв.м), установил за изымаемые земельные участки размер возмещения, включающего рыночную стоимость земельных участков и убытки, причиненные собственнику в результате их изъятия, в сумме 155 573 750 руб., в остальной части иска отказал.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Учреждение, ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Дело 05.03.2018 истребовано из Арбитражного суда Московской области.

Определением от 20.06.2018 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Учреждения вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В отзыве на жалобу Общество просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Учреждения поддержали доводы жалобы и уточнили, что просят отменить принятые по делу судебные акты в части изъятия спорных земельных участков для государственных нужд Российской Федерации с установлением возмещения в размере 155 573 750 руб. и направить дело в этой части на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Представители Общества поддержали доводы, приведенные в отзыве на жалобу Учреждения.

Верховный суд выпустил обзор практики по земельным спорам

---

Разногласия возникли по поводу суммы возмещения за земельные участки, подлежащие изъятию для госнужд в целях строительства автодороги. Суды определили его в размере, указанном в заключении дополнительной судебной экспертизы.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ с этим не согласилась, поскольку при проведении экспертизы были нарушены федеральные стандарты оценки. Эксперты, применявшие при оценке сравнительный метод, использовали ненадлежащие аналоги. Они выбрали объекты с существенно отличающимися ценообразующими факторами (иные сегмент рынка, площадь, местоположение, дата предложения о продаже). При этом имелись участки, более схожие с объектами оценки.

Ввиду изложенного заключение не может считаться достоверным доказательством размера возмещения. Суды неправомерно отказали в проведении повторной экспертизы.

Приведем выводы, сделанные на основе судебной практики по арендной плате:

1. Даже если договор не заключен, за фактическое пользование земельным участком (ЗУ) арендатор всё равно будет обязан произвести оплату. Подобная ситуация именуется в судебной практике «фактическими арендными отношениями». Подлежащая оплате сумма рассчитывается судом на основании п. 3 ст. 424 ГК РФ (решение АС Оренбургской области по делу № А47-4238/2016).
2. Размер арендной платы может измениться независимо от воли сторон, если он установлен в договоре как регулируемый и изменились соответствующие нормативные акты (постановление ФАС ЦО от 21.11.2016 по делу № А08-7346/2015). Причем дополнительного изменения договора не требуется (п. 19 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
3. По окончании строительства и при выполнении арендатором обязанностей застройщика по договору аренды ЗУ под строительство прекращается его обязанность по внесению арендной платы (постановление ФАС ЦО от 12.08.2011 по делу № А14-7725/2010/206/32). Однако если речь идет о многоквартирном доме, плата подлежит внесению до момента регистрации права за первым из собственников (постановление ФАС ЦО от 03.08.2011 по делу № А54-5329/2010С22).
4. По вопросу об обязанности оплачивать аренду после снятия участка с кадастрового учета встречаются разные позиции. В одном случае суд посчитал, что после снятия с учета участок как объект аренды существовать перестал, поэтому обязательства сторон прекратились в связи с невозможностью исполнения (постановление ФАС ВВО от 28.11.2012 по делу № А43-34631/2011). Но арендатор участком не пользовался. В другом же случае суд, напротив, обратил внимание на то, что прекращение кадастрового учета ЗУ не означает, что он прекратил существовать (постановление ФАС ЦО от 05.08.2014 по делу № А68-9856/2013). В этом случае арендатор участком пользоваться продолжал.

Рассмотрим наиболее типичные ситуации, в которых суды признают договоры аренды ЗУ недействительными:

1. Нарушения процедуры предоставления публичного земельного участка разного характера, в том числе:

• неправомерный выбор арендатора, например: претендентов было двое, а договор был заключен без торгов (постановление АС ДВО от 04.04.2017 № Ф03-893/2017);
• отсутствие публичного информирования заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участков (постановление АС СКО от 18.08.2017 по делу № А22-2811/2016).

2. Признание недействительными торгов будет основанием недействительности договора, заключенного по их итогам (определение Приморского краевого суда от 17.02.2016 по делу № 33-1369/2016).
3. Аренда мешает собственникам земли или иной недвижимости пользоваться ей. Приведем примеры:

• ЗУ частично был расположен на территории, прилегающей к многоквартирному дому и необходимой для его эксплуатации, в связи с чем нарушались права сособственников (постановление АС СКО от 20.11.2015 по делу № А32-5231/2013);
• участок, находящийся в госсобственности, был сдан в аренду неправомерно, так как на нем было расположено имущество истца (постановление АС ВСО от 27.10.2016 № Ф02-5961/2016);
• в аренду была передана часть земли истца, что было вызвано отсутствием согласования границ участков (постановление АС ДВО от 11.03.2016 № Ф03-143/2016).

Законодательство об аренде земли находится в стадии активного развития — исчерпывающим назвать его нельзя. Поэтому существует большое количество судебных споров из договоров аренды ЗУ по всевозможным аспектам. Перед формированием правовой позиции по тому или иному спору рекомендуется тщательно изучить практику арбитражного суда округа, в котором будет рассматриваться дело, и решения высших судов.

Между соседними участками физических лиц, владеющими участками на протяжении более 20 лет возник спор о границах. На земельном участке доверителя оказался самовольно возведенный объект строительства, принадлежащий ответчику.

Адвокат Коллеги принял поручение, составил грамотный иск и принял участие в судебном рассмотрении по делу.

Результат по делу:

Решением суда земельный участок доверителя был освобожден от самовольного строения. Были восстановлены границы соседних земельных участков.

Дело о признании незаконным предоставления земельного участка другому обществу

Общество обратилось в суд со спором о признании незаконным предоставления земельного участка другому Обществу, которому муниципальным органом был выдан тот же земельный участок в пользование. В судебное дело вступил адвокат Коллегии, уточнил исковые требования, выставил дополнительные требования по новым искам. Решением суда было отказано в удовлетворении иска Обществу. Однако, апелляционная инстанция признала обоснованными требования Общества и отменив решение суда первой инстанции, признала незаконным предоставление земельного участка другому Обществу. Решение ступило в законную силу. Дополнительно было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества по факту подделки документов о повторном предоставлении земельного участка.

Дело об оспаривании отказа в предоставлении земельного участка в собственность.

Общество обратилось в суд со спором о признании незаконным отказа Муниципального органа в предоставлении права выкупа арендованного земельного участка, находящегося под зданием в собственности заявителя. Адвокат Коллегии вышел в суд с иском в интересах заявителя о признании незаконным отказа Муниципального органа и обязании устранить нарушения. Решением арбитражного суда, действия муниципального органа признаны незаконным, суд обязал предоставить на выкуп земельный участок, взыскал судебные расходы с ответчика.

Простота или сложность судебного процесса зависят от того, кто по делу является ответчиком и от наличия доказательственных документов позитивного характера (в Вашу пользу — пример 1).

Ответчиком по делу могут быть государственные органы, граждане или юридические лица. Доказательственная база — это самое важное в процессе доказывания вашего права собственности или иного права на землю.

Судье важно увидеть в представленных документах бесспорные доказательства Ваших прав. Если же документы носят спорный характер или доказательств не хватает, судебное заседание могут перенести для получения дополнительной информации; а могут — отказать в исковых требованиях. Поэтому важно до подачи искового заявления подумать — как доказать свое право на земельный участок?

Право собственности, аренды, пользования в некоторых случаях может доказываться разными путями, и от того, какой путь наиболее целесообразен и удобен для судебной защиты, зависят применяемые нормы права. Заранее посоветуйтесь с адвокатом.

К отдельной категории дел относятся споры по наследованию земельных участков. В них многое зависит от того, пользовался ли наследник земельным участком, разрабатывал ли его, был ли сособственником, на чьи деньги покупалась недвижимость и пр. Часть ответов вы можете почитать ниже в разделе судебной практики, иные ответы найдете на других страницах нашего сайта.

Пример:

На деньги отца и сына был куплен земельный участок 24 сотки. Но оформлен по документам был только на сына. В это время сын находился в браке. По истечении 2х лет совместной жизни, супруга решила развестись и подала в суд заявление на расторжение брака и раздел имущества. Женщина надеялась, что купленный в браке участок должен быть поделен поровну между мужем и женой.

Действия нашего юриста были направлены на сбор доказательственной базы того факта, что участок был куплен и на деньги отца тоже. Из личных бумаг отца нашли договор с агентством недвижимости, по которому отец продает дачу в Тосно и в качестве встречной покупки вкладывает деньги в данный земельный участок.

Кроме того, акт приема-передачи земельного участка подтверждал, что куплен не какой-то участок, а именно этот. Это важное обстоятельство доказывает, что при покупке спорного участка, подлежащего разделу между супругами, использовались именно деньги отца.

Эти документальные доказательства дали возможность в суде получить решение о том, что истице достается в собственность при разделе совместно нажитого имущества 1/4 доля земельного участка.

Пример:

С 1948 года семье из 7 человек был предоставлен дом на участке мерою 18 соток для проживания. С годами дети выростали и женились, родители старели и умирали, шла обычная смена поколений.

Но в 2010 году гражданин С. зарегистрировал брак с гражданкой В. Его жена сразу же поставила вопрос о разделе всего имущества. Возник судебный спор. Наш адвокат поднял всю имеющуюся документацию в архивах по земле и учетных делах по инвентаризации дома. Выяснилось, что имеются несколько соглашений о том, кто какими комнатами в доме пользовался, кто какие площади уступил и на каких основаниях. Нашлось документальное подтверждение уже установленного порядка пользования частями земельного участка, организованы отдельные въезды для автомобилей, произведены согласования в соответствующих организациях.

В результате судебного дела были признаны наследство в виде долей в праве собственности на дом всех сособственников, призванных для участия в данном судебном деле, и установлен (подтвержден) порядок пользования земельным участком.

К нам обратился гражданин С., являющийся наследником после отца, в пользовании которого находился земельный участок (без дома и строений) в размере 16 соток. При жизни отец не успел до конца приватизировать землю. Гражданину С. нотариус отказал в заведении наследственного дела и выдаче в дальнейшем свидетельства о праве на наследство по закону, так как у наследодателя не было документов о праве собственности (или ином праве) на земельный участок.

Наш юрист разобрался в ситуации, собрал вместе с гражданином С. важные и необходимые для судебного дела документы. В суд было подано исковое заявление к Администрации района о признании права собственности на земельный участок в порядке наследования за гражданином С.

Суд внимательно исследовал доказательственную базу и удовлетворил требование истца, признал за ним право собственности на землю.

В садоводстве был земельный участок 11 соток и построенный на нем супругами дом. Кроме садовой книжки, иных документов о правах на недвижимость не было. С годами супруги умерли, и пользоваться хозяйством продолжал круглогодично их сын, гражданин Б. Он подал заявление о вступлении в члены СНТ, и получил садовую книжку. В дальнейшем приватизировал садовый участок.

Сестра гражданина Б через 5 лет после смерти второго родителя подала в суд на раздел дома и земли. Мы защищали интересы гражданина Б. В результате изучения документов давних лет оказалось, что сестра вступила в наследство на квартиру, объявив нотариусу, что иных наследников, кроме нее, после смерти родителей — нет.

Предоставив в суд имеющеюся информацию и истребовав материалы нотариального дела, наш защитник (по желанию гражданина Б) помог заключить мировое соглашение о том, что земельный участок и дом после смерти родителей будут частной собственностью гражданина Б, а квартира не подлежит долевому разделу и остается у его сестры.

Судебная практика о признании наследника недостойным.

По опыту многих лет работы, у нас есть накопленная судебная практика по делам, в которых наследники признаются недостойными быть призванными к наследованию и не получают в собственность никакого имущества после смерти наследодателей. Чаще всего — это дети, причинившие вред здоровью родителей или убившие мать или отца, после которых могли бы принимать наследство, а также незаконно препятствовавшие принятию наследства другими наследниками.

В суде правомерно ставится требование о том, чтобы такие граждане были исключены из круга наследников и были признаны недостойными наследниками, то есть не имели права наследовать после родителей. Исковые заявления подают иные наследники или заинтересованные лица, предоставляя необходимые доказательства.

Судебное дело о признании преимущественного права при наследовании земельного участка. К нам обратился гражданин П. после смерти своего отца. Он с отцом были сособственниками земельного участка 5,5 соток — в равных долях, пользовались им и вели круглогодичное хозяйство: выращивали ранние тюльпаны и разводили кроликов.

После смерти отца дочь тоже потребовала выделения доли в земельном участке и его раздела для ее личного пользования. Наш юрист, подготовил доказательственную базу, применил нормы закона о том, что наследник-сособственник имеет преимущественное право при наследовании земельного участка, и выиграл судебное дело в пользу гражданина П.

Важные позиции Верховного Суда РФ по спорам о земле и недвижимости

С 1 июля 2019 года вступил в силу новый закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» позволит местным властям в принудительном порядке проводить изъятие земельных участков у недобросовестных собственников, не используемые по назначению или с явными нарушениями земли сельскохозяйственного назначения.

• Кроме того, государство сможет, наконец, разобраться с земельными долями и с невостребованными земельными долями, которые были в свое время щедро розданы колхозникам.
• Неоформленные и невостребованные доли также перейдут в собственность местных муниципалитетов.

Сегодня, по данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, 80 процентов земель сельскохозяйственного назначения до сих пор юридически не оформлены:

• Это земли дачников и огородников, дольщиков и организаций. Например, собственники долей осуществили государственную регистрацию своих прав только на 18 млн га земельных угодий из 115 имеющихся.
• Основная проблема легитимности использования земли существует и у сельскохозяйственных организаций. В собственности этих организаций оформлено 3,5 млн га, остальные земельные доли используются на правах: аренды с госрегистрацией договоров аренды и без госрегистрации, а еще на правах представительства без оформления каких-либо документов на землю (фактически это самозахват невостребованных земельных долей).

Новый закон, по мнению экспертов комитета, восполнит пробелы в законодательстве и позволит в ближайшее время осуществить госрегистрацию прав 9 млн земельных долей и сформировать земельные участки на площади 95 млн га.

Если дольщики и собственники земельных участков самостоятельно не начнут приводить свои земельные дела в порядок, к делу подключатся муниципалитеты.

• Уже сегодня на многих муниципальных сайтах висят обращения местных властей к населению и организациям о вступлении нового закона в силу.
• Местная власть согласно закону получила дополнительные полномочия и, по мнению экспертов, отныне является заинтересованной стороной.
• По данным Комитета Госдумы по аграрным вопросам, в руки муниципалитетов только невостребованных земель может перейти около 22 млн га.
• Если их затем продать за 15% кадастровой стоимости (закон устанавливает для продажи не более данного процента), то местные бюджеты пополнятся на 55 миллиардов рублей.

Хороший стимул для работы, уверены в комитете, и это только часть возможного заработка.

Эксперты отмечают, что на практике заработать смогут не только муниципалитеты, но и председатели дачных, садовых товариществ и кооперативов, общества которых расположены на землях сельхозназначения.

• Кстати, большинство из них как раз и находятся на таких землях. Заросшие бурьяном и много лет не используемые садовые и дачные участки также можно будет изымать. Условия и процедура такой передачи устанавливаются данным законом.

Конечно, панике поддаваться не надо, эксперты считают, что добросовестным земледельцам беспокоиться нечего, отобрать землю будет все же не так просто. Однако привести в порядок документы и свои участки будет не лишним.

Как пояснил Виталий Бородкин, старший юрист юридической компании «Приоритет», основанием для изъятия сельскохозяйственных земель стали следующие критерии:

• Если участок земли используется с нарушением земельного законодательства и это повлекло существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологического состояния. Конкретизировать критерии на «изъятие» еще предстоит правительству РФ.
• И если земельный участок в течение трех лет подряд с момента возникновения права собственности на него не использовался в соответствии с назначением. Признаки неиспользования также будут установлены правительством РФ.

При этом закон предоставляет право землевладельцам устранить нарушения порядка использования земельных участков:

• Если нарушения не будут устранены, то только в этом случае органы исполнительной власти субъектов РФ обратятся в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов.
• Собственники могут избежать негативного сценария «расставания с земельным ресурсом», если будут следовать нормам действующего законодательства, которое регулирует вопросы использования сельскохозяйственных земель.

«На мой взгляд, ситуация на рынке земли кардинально в ближайшее время не изменится, до тех пор пока правительством страны не разработаны критерии «ненадлежащего использования» и «неиспользования» земель сельхозназначения, — уверен Виталий Бородкин. — Ожидать повального принудительного изъятия земель уже в июле или августе не стоит. У крупных собственников земель есть время начать или продолжить использовать земли в соответствии с целевым назначением, продать или перевести эти земли в другие категории«.

Сама процедура изъятия земель будет выглядеть следующим образом:

• Законом о принудительном изъятии земли установлено, что реализация земельного участка, изъятого в принудительном порядке, осуществляется в течение 6 месяцев со дня вступления в законную силу решения суда, возможна только с публичных торгов по правилам, которые определены Гражданским кодексом РФ, но в случае, если торги признаны несостоявшимися, земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене торгов.
• Денежные средства, полученные в процессе реализации земельного участка, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов, которые были произведены на подготовку и проведение публичных торгов.
• Большую роль при разрешении вопросов, связанных с распределением земельных участков сельскохозяйственного назначения, закон отводит органам местного самоуправления.

«Установлен порядок, определяющий право сельхозорганизации или крестьянского (фермерского) хозяйства, использующего земельный участок, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка или договора аренды в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности по цене не более 15 процентов от кадастровой стоимости земельного участка (для купли-продажи), — пояснил Николай Степанов, партнер юридической фирмы «Муранов, Черняков и партнеры». — Торги за право заключения договора купли продажи или аренды не проводятся, что может существенно увеличить количество сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Более того, муниципальный орган обязан в течение двух недель с момента госрегистрации права на земельный участок, выделенный в счет земельных долей, опубликовать в средствах массовой информации и разместить на своем официальном сайте в сети Интернет информацию о возможности приобретения такого земельного участка«.

Отобрать имущество у владельца в 2022 году можно вполне законно. Для этого потребуется наличие оснований и соблюдение соответствующей процедуры, но суть не меняется. Собственность перейдет во владение государства безвозвратно. Для того чтобы не стать жертвой произвола или не столкнуться с мошенничеством, каждому землевладельцу нужно знать, какими правами он обладает.

Изъятие — многокомпонентная упорядоченная процедура. После принятия решения об отъеме участка из частных владений, должен соблюдаться порядок действий. В ином случае собственник может по своей инициативе направить заявление в орган судебной защиты. Владельцу земли нужно помнить, избежать изъятия не удастся при всем желании, поэтому разжигать конфликт с органами власти не стоит. Но отстаивать свои права при попытке их нарушить необходимо обязательно. Неосведомленность и попустительство в вопросах собственности недопустимы, так как есть риск остаться без денег и земли.

Чье вмешательство во владение частной собственностью законно? Конституция в статье 35 констатирует, что частная собственность охраняется законом, и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В этом случае речь идет не о лишении имущества, а о выкупе. Процедура не является конфискацией и ей не тождественна. Это два разных по целям и средствам действия.

Земля может быть изъята для нужд муниципалитета или органов федеральной власти. От целей и субъекта изъятия начать процедуру имеет право государство или муниципалитет. Для каждого случая существует перечень оснований и схема действий. Но если собственник и орган власти не достигнут соглашения, спор между ними решат судебные органы. Суд в любом случае признает действия государственного или муниципального органа законными, собственник на основании судебного приказа будет вынужден передать свою землю в их распоряжение. Исключением являются случаи, когда орган власти формально отнесся к процедурам, предшествующим изъятию.

При изъятии земли государство и муниципалитет руководствуются статьей 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации. Нормы статьи подробно регламентируют основания и условия изъятия земель из частной собственности.

Для выкупа земли с целью строительства или реконструкции объектов федерального или регионального значения необходимо:

• чтобы объекты строительства были предусмотрены документами территориального планирования;
• были утверждены проектами планировки территории.

Пунктом 2 статьи 56.3 предусмотрен перечень иных оснований для изъятия:

• если принято решение о создании или увеличении площади особо охраняемой территории;
• для выполнения международных обязательств;
• для разработки недр;
• признании жилого помещения аварийным.

Далее содержатся условия, которые должны быть соблюдены при изъятии:

• принимать решение об изъятии земли для строительства или реконструкции объектов можно не позже чем в течение трех лет после утверждения документации;
• решения об изъятии должны быть приняты компетентными органами.

Кроме оснований, указанных в статье 56.3 ЗК РФ, закон предусматривает изъятие земли в связи с неиспользованием участка по назначению. Так, если владелец имеет участок для ведения ЛПХ, а складирует там химические отходы или просто забросил свои владения, государство землю заберет.

Отдельно следует упомянуть конфискацию:

• Этот вид отъема собственности применяется в качестве наказания за уголовное преступление и осуществляется без компенсации.
• Общих черт изъятие и компенсация не имеют.

Изъятие земли — формализованная процедура, свободная форма не допускается. Собственник должен помнить об этом и быть готовым защищать свои права при несоблюдении властью своих обязанностей.

В 2022 году изъятие включает несколько этапов:

• вынесение на рассмотрение вопроса об изъятии территории для конкретных нужд;
• поиск правообладателей;
• вынесение постановления компетентной комиссией;
• уведомление собственника;
• подготовка соглашения;
• отчуждение земли и регистрация перехода права.

Оценка стоимости земли производится компетентным органом. Если землевладелец не согласен с суммой компенсации, он может привлечь независимую оценочную комиссию.

Уже сама фраза «изъятие земельных участков» звучит неприятно, не сулит ничего хорошего для граждан. Но как показывает практика – в современных рыночных отношениях есть место этому понятию. К сожалению, без принудительного или по соглашению сторон изъятия земельных участков сегодня также нельзя обойтись.

На законодательном уровне выделены следующие субъекты спора:

• физические лица, обязанные уплачивать налог на землю;
• юридические лица, обязанные уплачивать налог на землю.

В качестве объекта спора выступает право собственности на определенный участок земли.

Исковая давность на земельные споры вызывает множество дискуссий, ведь для них не совсем подходит установленный на общих основаниях срок в три года.

В некоторых случаях, срок исковой давности составляет именно эти три года, если речь идет о заключении небольшой сделки. В такой ситуации срок начинается исчисляться с момента заключения договора.

Но в земельном законодательстве есть и некоторые исключения, к примеру, если речь идет об устранении разнообразных препятствий, которые нарушают права собственника на пользование участком. В подобной ситуации срок исковой давности может быть приостановлен на установленный в законе срок.

Каждый гражданин Российской Федерации имеет закрепленное в Конституции РФ право на обеспечение защиты своих прав и свобод. Суть требования заключается в том, что любые действия и бездействия государственных и муниципальных органов, государственных и должностных лиц, могут быть обжалованы в ходе проведения судебного заседания.

Порядок проведения всех необходимых процедур, направленных на защиту конституционных прав и свобод каждого гражданина, определяется в соответствии с подведомственностью, урегулированной процессуальным законодательством. Так, любое подобное нарушение между субъектами может быть рассмотрено путем обращения гражданина:

• в арбитражный суд;
• в мировой суд;
• в третейский суд.

Процессуальные особенности земельных споров определены земельным и гражданским законодательствами. В отдельных случаях, установленных законодательством, решение земельных споров между субъектами может также проводиться и в административном порядке.

Такое решение может быть в дальнейшем оспорено путем обращения в суд. Порядок разрешения земельных споров установлен гражданско-процессуальным законодательством.

Процесс рассмотрения земельных споров в ходе судебного заседания следующий:

1. На первом этапе происходит обращение в суд для обеспечения защиты своих конституционных прав, то есть нарушенного земельного права. Обращение должно быть выражено в виде подачи искового заявления, содержащего в себе все обстоятельства нарушения.

В обязательном порядке исковое заявление должно содержать наименования сторон, их точные адреса проживания или нахождения, цену иска, обстоятельства, которые выступают в качестве обоснования требования, а также полный перечень всех прилагаемых к документу ходатайств.

В течение месяца после принятия искового заявления суд должен провести его рассмотрение.

2. На втором этапе после рассмотрения заявления происходит возбуждение дела о необходимости провести рассмотрение земельного спора в ходе судебного заседания. На данном этапе суд проверяет все представленные доказательства, а также вызывает и опрашивает обе стороны об известных обстоятельствах спора.

Кроме того, суд имеет право при необходимости запросить дополнительные документы.

3. Следующий этап – вступительный, на котором происходит открытие судебного заседания и установление особого режима его проведения. Так, к примеру, в заседании имеют право принимать участие только лица, между которыми произошел спор.

Судебные споры о границах земельных участков

В России давно проводятся масштабные работы по учету границ и самих земельных участков. Для этого законодатели ввели поправки в нормативные акты:

• Земельный кодекс РФ;
• ФЗ от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости»;
• ФЗ от 24.07.2007 № 221 «О государственном кадастре недвижимости».

Все чаще суды сталкиваются со спорами в области прохождения границ отдельных участков. Поэтому вводится обязанность подготовки межевого плана. В 2021 году без него нельзя поставить новые участки на кадастровый учет или продать уже имеющиеся земли, если ранее не было проведено межевание.

Чтобы не возник спор о границах земельного участка с соседями, важно своевременно и правильно провести межевание территории. Эти работы позволяют определить, закрепить и восстановить площадь участка в его границах. Также в документы вносятся другие значимые сведения.

Межевание проводится в следующих случаях:

1. перераспределения земель в процессе их объединения, разделения или создания новых объектов;
2. приватизации участка;
3. уточнения границ;
4. получения разрешения на строительные работы по возведению дома;
5. получения кадастрового паспорта и иной документации на землю;
6. выделения земли из общей собственности.

Чтобы заказать процедуру межевания, правообладателю необходимо подготовить следующие документы:

• личный паспорт;
• схема расположения участка на кадастровом плане, если он вновь образован;
• кадастровый паспорт на землю;
• правоустанавливающие документы; или свидетельство о собственности.

Процедура межевания запускается только правообладателями. Арендаторы не могут межевать территорию.

Существуют стандартные предпосылки конфликтов, которые часто приводят к судебным разбирательствам:

• Ошибки в документах, из которых внесены сведения в единый реестр недвижимости. Возможно наложение границ участков, если по некоторым из них кадастровые работы проводились относительно недавно, а по другим больше 10 лет назад.
• Неправильные расчеты кадастрового инженера при проведении замеров. В этом случае важно доказать необоснованность, заказав повторное межевание.
• Самозахват. В этом случае соседи самовольно переносят забор. Это влечет к незаконному уменьшению территории соседей. Важно попробовать с ними договориться. Если же они сделали это умышленно и не идут на контакт, поможет судебное разбирательство. В случае положительного решения суда границы будут восстановлены судебными приставами.

В 2021 году стало обязательным согласовывать результаты межевания с соседями. Делается это в процессе работы кадастрового инженера. Если права соседей в этом вопросе не были учтены, они могут опротестовать результаты процедуры. Это возможно, даже если сведения внесены в государственный реестр.

ВС РФ привел в обзоре ситуацию, когда индивидуальный предприниматель обратился в суд с исковым заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка. В качестве обоснования своего требования ИП указал, что когда участок был ему предоставлен, вид разрешенного использования земельного участка не был определен.

Суд иск предпринимателя удовлетворил. Он напомнил, что:

В силу статьи 1 Земельного кодекса РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требований законодательства.

При этом владелец земли имеет право самостоятельно выбрать любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов, без дополнительных разрешений и процедур согласования, как определено статьей 7 Земельного кодекса РФ. При этом в градостроительном регламенте по нормам статьи 30 ГрК РФ о земельных участках и объектах капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

• виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
• предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
• ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Вид разрешенного использования можно подтвердить такими документами, как:

• свидетельство о государственной регистрации права;
• классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Поэтому ВС РФ пришел к выводу, что в случаях, когда вид разрешенного использования земельных участков не был определен при его предоставлении, отказ администрации муниципального образования в установлении вида разрешенного использования земельного участка из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, является незаконным.

Еще в одном примере судебного разбирательства ВС РФ указал, что вид разрешенного использования земельного участка не может быть изменен в случае, если для запрашиваемого вида разрешенного использования градостроительным регламентом, правилами землепользования и застройки установлены предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры, не позволяющие осуществлять деятельность в соответствии с таким видом разрешенного использования.

Спорная ситуация возникла у гражданина, который являлся собственником земельного участка категории земель «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», и органом муниципального образования, который отказал ему в изменении вида разрешенного использования данного земельного участка «индивидуальное жилищное строительство» на условно разрешенный вид «магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 150 кв. м», предусмотренный градостроительным регламентом территориальной зоны малоэтажной жилой застройки, к которой правилами землепользования и застройки сельского поселения отнесен спорный земельный участок.

Хотя владелец земли просил принять во внимание, что на основании постановления главы муниципального образования были проведены публичные слушания, по результатам которых комиссией дано заключение о возможном изменении вида разрешенного использования земельного участка, суд отказал ему в удовлетворении заявленных требований. Судьи указали, что по нормам статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых, в силу законодательства о градостроительной деятельности, устанавливаются градостроительные регламенты, определяются этими градостроительными регламентами.

Кроме того, ВС РФ привел в своем обзоре такие выводы по земельным спорам:

• При наличии утвержденных правил землепользования и застройки собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления.
• Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов, а также изменять его самостоятельно.
• Принятие решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или об отказе в таком разрешении без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается.
• Вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, установленный в градостроительном регламенте, не может быть выбран вместо основного при предоставлении земельного участка.
• Земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.